안녕하세요.

민사법, 민사집행 전문 김용성 대표 변호사입니다.

오피스텔과 빌라, 원룸은 아파트보다 주택가격이나 권리관계를 판단하기 어려운 경우가 있어 전세사기 위험을 계약 전에 발견하기 어려울 수 있습니다.

특히 신축빌라는 객관적인 거래가격이 충분하지 않아 제시된 매매가격이 적정한지 판단하기 어렵고, 오피스텔은 신탁등기가 있는 경우 등기상 소유자와 실제 임대차계약을 체결할 권한이 있는 사람이 달라질 수 있습니다.

오늘은 신축빌라의 가격과 보증금 회수 문제, 오피스텔의 신탁등기를 중심으로 전세사기 위험이 발생하는 구조를 살펴보겠습니다.

✔ 오피스텔·빌라·원룸 전세사기가 많은 이유는? 

오피스텔·빌라·원룸은 객관적인 주택가격을 파악하기 어렵거나, 부동산 유형에 따라 소유권과 임대차관계가 복잡할 수 있어 전세사기 위험을 미리 판단하기 어려울 수 있습니다.

주택의 실제 가치가 얼마인지 정확하게 파악하지 못하면 집주인이 요구하는 전세보증금이 적정한 수준인지 판단하는 것도 어려워집니다.

특히 신축빌라에서는 실제 가치보다 높은 가격을 기준으로 전세보증금이 설정되는 업감정이나 깡통전세 문제가 발생할 수 있고, 다가구주택이라면 다른 임차인의 보증금과 권리순위가 내 보증금 회수에 영향을 줄 수 있습니다.

오피스텔 역시 신탁등기가 있다면 등기상 소유자와 실제로 임대차계약을 체결할 권한이 있는 사람이 다를 수 있어 계약관계를 더욱 주의해서 살펴봐야 합니다.

업감정, 깡통전세, 선순위보증금 은폐 등 구체적인 전세사기 유형과 수법은 아래 글에서 자세히 확인할 수 있습니다.

 ♦ 아파트보다 주택가격을 판단하기 어려운 이유는? 

아파트는 동일 단지 안에서 비슷한 평형의 거래가 반복적으로 이루어지는 경우가 많아 최근 실거래가를 비교해 어느 정도 가격대를 파악할 수 있습니다.

반면 빌라와 오피스텔은 같은 지역에 있더라도 면적, 연식, 층, 방향, 대지지분, 주차시설 등 개별적인 조건에 따라 실제 가치가 달라질 수 있습니다.

따라서 주변에서 비슷한 면적의 주택이 특정 가격에 거래됐다는 이유만으로 내가 계약하려는 주택 역시 같은 가치가 있다고 판단하기 어렵습니다.

거래량이 많지 않은 지역이라면 비교할 수 있는 실거래 사례 자체도 부족할 수 있습니다.

결국 적정 매매가격을 판단하기 어려우면 전세보증금이 실제 주택가치에 비해 높은 수준인지 판단하는 것 역시 어려워질 수 있습니다.

실거래가와 시세조회 서비스를 활용해 오피스텔·빌라의 가격을 확인하는 방법은 다음 글에서 자세히 확인할 수 있습니다.

✔ 신축빌라 전세사기가 많이 발생하는 이유는? 

신축빌라 전세에서 위험을 판단하기 어려운 가장 큰 이유는 주택가격을 객관적으로 검증하기 어렵고, 실제 처분가격이 예상보다 낮을 경우 보증금 회수까지 어려워질 수 있기 때문입니다.

또한 신축 빌라의 경우에는 건축 공사대금 중 일부가 정산되지 않은 채로 근저당이 설정되어 있는 경우도 많기 때문에, 권리관계를 필히 확인해야 하기도 합니다. 

또한 빌라나 원룸처럼 보이는 주택도 실제로는 다가구주택일 수 있어 건물 유형에 따라 확인해야 할 권리관계도 달라집니다.

따라서 빌라 전세에서는 단순히 전세보증금의 액수만 볼 것이 아니라 주택가격이 어떻게 형성됐는지, 실제 처분 가능한 가격은 어느 정도인지, 해당 건물이 다가구인지 다세대인지를 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

 ♦ 신축빌라는 왜 시세를 확인하기 어려운가요? 

신축빌라는 과거 실거래가가 충분하지 않아 제시된 매매가격이 실제 시장가치를 반영하는지 확인하기 어려운 경우가 많습니다.

기존 주택이라면 과거 거래가격이나 주변 유사 주택의 실거래가를 비교할 수 있지만, 신축빌라는 거래기록이 없거나 비교할 만한 사례가 부족한 상태에서 분양과 전세계약이 진행될 수 있습니다.

이 때문에 세입자가 확인하는 매매가격이 실제 시장에서 반복적으로 거래되어 형성된 시세라기보다 분양가격이나 감정평가액, 매도인이 제시한 가격일 수 있습니다.

예를 들어 신축빌라의 매매가격이 3억 원이라고 안내받더라도 실제로 해당 주택이나 비슷한 조건의 주택이 3억 원에 거래된 사례가 거의 없다면 그 가격이 객관적으로 확인된 시세라고 단정하기 어렵습니다.

이러한 가격 정보의 부족이 악용되면 실제 주택가치보다 높은 가격을 기준으로 전세보증금이 정해질 수 있습니다.

그 결과 세입자는 보증금이 매매가격보다 충분히 낮다고 생각했지만 실제로는 주택가치에 비해 높은 보증금을 지급한 상황이 될 수 있습니다.

 ♦ 빌라는 왜 보증금 회수 위험이 커질 수 있나요? 

빌라는 계약 당시 안내받은 가격과 실제 매각·경매 과정에서 형성되는 처분가격 사이에 차이가 발생할 수 있어 보증금 회수 위험이 커질 수 있습니다.

집주인이 보증금을 정상적으로 반환한다면 문제가 없지만, 반환하지 못해 주택이 매각되거나 경매에 넘어간다면 실제 처분가격이 세입자의 보증금 회수 가능성에 직접적인 영향을 줍니다.

예를 들어 계약 당시 2억 5천만 원의 가치가 있다고 안내받은 빌라에 2억 원의 전세보증금을 지급했더라도 실제 처분 가능한 가격이 1억 8천만 원 수준이라면 주택 처분대금만으로 보증금 전액을 회수하기 어려울 수 있습니다.

여기에 선순위 근저당권이나 다른 우선권이 존재한다면 실제 세입자가 회수할 수 있는 금액은 더 줄어들 수 있습니다.

즉 빌라 전세에서는 ‘얼마짜리 집이라고 설명받았는가’뿐 아니라 문제가 발생했을 때 실제로 얼마에 처분될 수 있는지도 보증금의 안전성과 연결됩니다.

전세가율이 높은 주택의 위험성과 계약 전 확인사항은 아래 글에서 자세히 확인할 수 있습니다.

 ♦ 다가구·다세대 구조에 따라 무엇이 달라지나요? 

다가구주택과 다세대주택은 소유권 구조가 다르기 때문에 전세계약에서 확인해야 할 권리관계도 달라집니다.

흔히 빌라나 원룸이라고 부르는 주택도 실제로는 다가구주택 에 해당할 수 있습니다.

다가구주택은 일반적으로 건물 전체가 하나의 소유권으로 등기되고 그 안에 여러 임차인이 거주하는 구조입니다.

따라서 해당 건물의 근저당권뿐만 아니라 다른 임차인의 보증금과 권리순위까지 고려해야 합니다. 선순위 임차인의 보증금과 권리순위에 따라 내가 보증금을 회수할 수 있는 범위가 달라질 수 있기 때문입니다.

반면 다세대주택은 각 세대가 독립된 구분소유권으로 등기되므로 내가 계약하려는 해당 호실의 등기부를 중심으로 근저당권이나 압류 등 권리관계를 확인하게 됩니다.

정리하면 외관상 비슷한 빌라나 원룸이라도 다가구인지 다세대인지에 따라 확인해야 할 권리관계와 보증금 회수 구조가 달라질 수 있습니다.

특히나 다가구주택의 경우, 경매가 이뤄질 경우 건물 안에 전체 세입자가 각자 확정일자 등 우선 순위에 따라 배당을 받는 구조가 됩니다. 따라서 나보다 먼저 들어온 사람들의 확정일자도 반드시 열람해 보고 계약을 진행해야 합니다. 

✔ 오피스텔 전세에서는 왜 신탁등기를 주의해야 하나요? 

오피스텔 전세계약에서는 신탁등기가 있는지뿐 아니라 임대차계약과 신탁등기의 선후관계를 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

부동산이 신탁되면 소유권은 수탁자에게 이전되고, 이후 누가 해당 부동산을 임대할 수 있는지는 신탁계약의 내용과 실제 계약관계에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서 종전 소유자가 자신을 집주인이라고 소개하거나 실제로 부동산을 관리하고 있다는 이유만으로 당연히 임대차계약을 체결할 권한이 있다고 판단해서는 안 됩니다.

신탁 오피스텔은 특히 전세계약 전부터 이미 신탁돼 있었는지, 계약 후 신탁등기가 이루어졌는지, 이후 신탁이 종료되거나 소유권이 다시 이전됐는지를 구분해서 살펴보는 것이 중요합니다. 

 ♦ 전세계약 전에 이미 신탁등기가 된 경우 

전세계약을 체결하기 전에 이미 신탁등기가 이루어져 있다면 등기상 소유자는 수탁자인 신탁회사입니다.

그러므로 종전 소유자인 위탁자가 자신을 집주인이라고 소개하며 계약을 진행한다고 해서 곧바로 적법한 임대권한이 있다고 판단해서는 안 됩니다.

신탁계약의 내용에 따라 위탁자가 일정한 조건 아래 임대차계약을 체결할 수 있도록 정해져 있을 수도 있고, 수탁자의 동의나 승낙이 필요할 수도 있습니다.

따라서 등기부에 신탁등기가 확인된다면 등기부 뿐만 아니라 신탁원부(신탁원부도 누구나 발급이 가능합니다) 등 관련 자료를 통해 누가 임대차계약을 체결할 권한이 있는지와 보증금을 누구에게 지급해야 하는지를 함께 확인하는 것이 중요합니다.

특히 임대권한이 확인되지 않은 상태에서 종전 소유자라는 이유만으로 계약을 체결하거나 보증금을 지급하는 것은 주의해야 합니다.

 ♦ 전세계약 후 신탁등기가 된 경우 

전세계약을 먼저 체결한 뒤 신탁등기가 이루어진 경우에는 세입자가 신탁등기 전에 대항력을 갖추었는지가 중요합니다.

예를 들어 세입자가 기존 집주인과 전세계약을 체결한 뒤 실제로 입주하고 전입신고까지 마친 상태에서 집주인이 해당 부동산을 신탁회사에 신탁할 수 있습니다.

이 경우 등기상 소유권은 기존 집주인에서 신탁회사로 넘어가게 됩니다.

세입자가 신탁등기 전에 이미 주택을 인도받고 전입신고를 마쳐 대항력을 갖추었다면, 신탁회사가 기존 집주인의 임대인 지위를 승계하는 문제가 발생할 수 있습니다. 

이 경우 기존 전세계약을 신탁회사에 주장할 수 있는지와 보증금 반환책임이 누구에게 있는지를 함께 살펴봐야 합니다.

반대로 전세계약은 먼저 체결했더라도 아직 입주하지 않았거나 전입신고를 하지 않아 대항력을 갖추기 전에 신탁등기가 먼저 이루어졌다면 상황이 달라질 수 있습니다.

따라서 전세계약 후 신탁등기가 된 경우에는 ① 실제 입주 시점, ② 전입신고 시점, ③ 신탁회사 명의로 소유권이 이전된 시점을 순서대로 확인하는 것이 중요합니다.

오피스텔·빌라·원룸 전세는 겉으로 비슷해 보여도 실제 건물 유형이나 권리관계에 따라 위험요인이 달라질 수 있습니다.

특히 신축빌라의 실제 시세가 불분명하거나, 다가구주택의 선순위보증금이 걱정되는 경우, 오피스텔에 신탁등기가 확인된 경우에는 일반적인 기준만으로 안전 여부를 판단하기 어려울 수 있습니다.

따라서 현재 계약에 어떤 위험이 있는지, 보증금 회수에 문제가 생길 가능성은 없는지 개별적인 확인이 필요합니다.

전세사기가 의심되거나 현재 계약의 위험요인을 확인하고 싶다면 우선 상담을 신청해 보시길 바랍니다. 

민사법 전문 변호사가 현재 상황을 검토하여 필요한 대응 방향을 안내해 드립니다.

감사합니다.