안녕하세요.

민사법, 민사집행 전문 김용성 변호사입니다.

집주인이 개인회생을 신청했다는 사실을 알게 되면 세입자 입장에서는 걱정이 커질 수밖에 없습니다.

전세보증금을 돌려받을 수 있는지, 남아 있는 계약기간에는 어떤 영향이 생기는지 궁금할 수 있습니다.

결론부터 말하면 집주인이 개인회생을 신청했다고 해서 세입자가 전세보증금을 돌려받을 권리가 곧바로 사라지는 것은 아닙니다.

다만 세입자가 대항력과 우선변제권을 갖추었는지, 개인회생이 어느 단계까지 진행됐는지, 채권자목록에 보증금이 어떻게 반영되어 있는지 등에 따라 대응방법은 달라질 수 있습니다.

오늘은 집주인의 개인회생 사실을 알게 된 경우 전세보증금은 어떻게 되는지, 세입자가 무엇부터 확인하고 대응해야 하는지를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 내 전세보증금은 개인회생에서도 보호받을 수 있나요?

집주인이 개인회생을 신청했다고 해서 세입자의 전세보증금이 다른 빚과 똑같이 취급되는 것은 아닙니다.

세입자가 일정한 요건을 갖추었다면 집이 경매나 공매로 처분될 때 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 우선변제권을 가질 수 있습니다.

 ♦ 우선변제권을 갖추려면 어떤 요건이 필요한가요? 

우선변제권을 갖추려면 세입자가 주택을 인도받고 전입신고를 하여 대항력을 갖추고, 임대차계약서에 확정일자도 받아야 합니다.

대항력이란 세입자가 주택을 인도받고 전입신고를 함으로써 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에게 기존 임대차관계를 주장할 수 있는 권리입니다.

확정일자는 임대차계약서가 해당 날짜에 존재했다는 사실을 공적으로 확인받는 것입니다. 대항력을 갖춘 세입자가 확정일자까지 받아두면 경매나 공매에서 보증금을 우선하여 돌려받을 수 있는 우선변제권을 갖출 수 있습니다.

따라서 집주인이 개인회생을 신청했다면 실제 입주일과 전입신고일, 확정일자를 확인하여 우선변제권을 갖추었는지 먼저 살펴봐야 합니다.

다만 우선변제권이 있다고 해서 보증금 전액의 회수가 보장되는 것은 아닙니다. 집의 매각가격이 낮거나 선순위 근저당권 등이 있다면 실제로 돌려받을 수 있는 금액은 줄어들 수 있습니다.

2. 임차인이 별제권자에 준하여 보호된다는 것은 무슨 뜻인가요?

집주인의 개인회생과 전세보증금 문제를 찾아보다 보면 ‘우선변제권을 가진 임차인은 별제권자에 준하여 보호된다’는 설명을 접할 수 있습니다.

별제권이라는 말이 익숙하지 않다 보니 세입자 입장에서는 이것이 어떤 의미인지 이해하기 어려울 수 있습니다.

쉽게 말하면 우선변제권을 갖춘 임차인은 집주인이 개인회생을 신청하더라도 주택이 경매 등으로 처분되는 경우 그 매각대금에서 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있도록 보호된다는 의미입니다.

다만 임차인이 근저당권자와 완전히 동일한 별제권자가 된다는 뜻은 아닙니다. 이를 이해하려면 먼저 별제권자가 어떤 권리를 가진 사람인지 살펴볼 필요가 있습니다.

 ♦ 별제권자란 무엇인가요? 

별제권자는 쉽게 말해 특정 재산을 담보로 잡고 있어 개인회생절차와 별도로 그 재산에서 우선하여 채권을 회수할 수 있는 채권자를 말합니다.

대표적인 예가 근저당권자입니다.

은행이 집주인의 주택에 근저당권을 설정해 두었다면 집주인이 개인회생을 신청하더라도 그 주택에 설정된 담보권을 바탕으로 자신의 채권을 우선하여 회수할 수 있습니다.

이처럼 일반적인 개인회생 변제계획에 따라서만 돈을 받는 것이 아니라, 담보로 잡은 재산을 통해 별도로 변제를 받을 수 있다는 점에서 별제권자라고 합니다.

 ♦ 임차인의 우선변제권은 별제권과 무엇이 다른가요? 

임차인의 우선변제권도 주택의 매각대금에서 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있다는 점에서는 별제권과 비슷합니다.

하지만 임차인이 근저당권자와 똑같은 권리를 가지는 것은 아닙니다.

가장 큰 차이는 경매를 직접 신청할 수 있는지 여부입니다.

근저당권자는 담보권 자체를 근거로 임의경매를 신청할 수 있지만, 임차인은 우선변제권이 있다는 이유만으로 곧바로 임의경매를 신청할 수는 없습니다.대신 은행이나 다른 채권자가 주택에 대해 경매를 신청한 경우에는 자신의 우선변제권을 바탕으로 경매절차에서 보증금을 배당받을 수 있는지 확인해야 합니다.

정리하면 ‘임차인이 별제권자에 준하여 보호된다’는 말은 임차인이 근저당권자와 완전히 같은 권리를 가진다는 의미가 아니라, 우선변제권이 인정되는 범위에서는 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있도록 보호된다는 의미입니다.

3. 집주인의 개인회생 사실을 알게 됐다면 무엇을 확인해야 하나요?

집주인의 개인회생 사실을 알게 됐다면 먼저 현재 절차가 어느 단계까지 진행됐는지 확인하고, 채권자목록과 변제계획안에 내 전세보증금이 제대로 반영되어 있는지도 살펴봐야 합니다.

 ♦ 개인회생이 어느 단계까지 진행됐는지 확인해야 합니다 

집주인이 개인회생을 신청했다는 사실만 확인해서는 부족합니다.

현재 단순히 신청만 한 상태인지, 개시결정이 내려졌는지, 변제계획에 대한 심사가 진행 중인지, 이미 인가결정까지 내려졌는지를 확인해야 합니다.

개인회생이 어느 단계에 있는지에 따라 세입자가 확인해야 할 내용과 대응방법도 달라질 수 있기 때문입니다.

 » 개시결정 전이라면

집주인의 개인회생 사실을 이제 알게 된 세입자라면, 개시결정 전인지 여부만으로 곧바로 대응이 크게 달라지는 것은 아닙니다.

다만 이미 보증금 반환소송에서 판결을 받았거나 강제집행·강제경매를 진행하고 있는 세입자라면 개시결정 전후를 중요하게 살펴봐야 합니다.

개인회생 신청만으로 진행 중인 강제집행이나 경매가 자동으로 중단되는 것은 아니지만, 법원이 중지·금지명령을 내리면 이미 진행 중인 집행이 멈추거나 새로운 집행이 제한될 수 있기 때문입니다.

따라서 이미 보증금 회수를 위한 집행절차까지 진행한 세입자라면 개인회생 신청 사실뿐만 아니라 개시결정 여부와 중지·금지명령이 내려졌는지도 함께 확인할 필요가 있습니다.

» 개시결정이 내려진 뒤라면

개시결정이 내려지면 개인회생은 단순히 신청된 상태를 넘어 법원의 개인회생절차가 본격적으로 진행되는 단계에 들어갑니다.

이때부터 세입자는 채권자목록에 자신의 전세보증금이 어떻게 기재되어 있는지와 법원이 정한 이의기간 등을 구체적으로 확인해야 합니다.

참고로 채권자목록은 집주인이 누구에게 얼마의 빚을 지고 있는지를 정리해 법원에 제출한 서류입니다.

예를 들어 실제 전세보증금이 2억 원인데 채권자목록에는 1억 원만 기재되어 있거나, 세입자 자체가 목록에서 빠져 있을 수 있습니다.

이처럼 실제 보증금과 채권자목록의 내용이 다르면 내 보증금이 실제보다 적은 금액으로 반영되거나, 우선변제권 등 임차인의 권리가 제대로 반영되지 않은 상태로 개인회생 절차가 진행될 수 있습니다.

그러므로 채권자목록의 내용이 실제와 다르다면 정해진 이의기간 안에 이의를 제기하는 등 필요한 대응을 검토해야 합니다.

» 변제계획을 심사하고 있는 단계라면

변제계획을 심사하고 있는 단계라면 내 전세보증금이 앞으로 어떤 금액과 방법으로 변제될 예정인지 확인해야 합니다.

변제계획안은 집주인이 개인회생채권을 얼마씩, 어떤 방법으로 갚아나갈 것인지를 정리한 계획입니다.

예를 들어 채권자목록에는 전세보증금이 2억 원으로 정상적으로 기재되어 있더라도, 그 후 세입자가 보증금 일부를 돌려받았다면 실제 남아 있는 보증금과 변제계획안의 내용이 달라질 수 있습니다.

반대로 아직 돌려받지 못한 보증금이 이미 변제된 것으로 반영되어 있다면 실제 채권관계와 변제계획 사이에 차이가 생길 수 있습니다.

따라서 변제계획이 인가되기 전에는 현재까지 돌려받은 보증금과 남아 있는 보증금이 변제계획안에 제대로 반영되어 있는지를 확인하는 것이 중요합니다.

» 이미 인가결정이 내려졌다면

인가결정이 내려졌다면 집주인이 인가된 변제계획에 따라 실제로 변제를 하고 있는지 확인하는 것이 중요합니다.

개인회생에서는 인가된 변제계획에 따라 집주인이 변제금을 납부하고, 해당 금액이 개인회생채권자들에게 지급됩니다.

따라서 세입자는 개인회생절차에서 자신에게 지급되도록 정해진 금액과 지급시기를 확인하고, 실제 변제가 정상적으로 이루어지고 있는지를 살펴볼 필요가 있습니다.

예를 들어 변제계획상 지급받아야 할 금액이 있는데도 실제 지급이 이루어지지 않거나 예정된 금액보다 적게 지급되고 있다면, 그 원인과 개인회생 사건의 진행상황을 확인해야 합니다.

4. 전세보증금을 실제로 회수하려면 어떤 대응이 필요한가요?

집주인이 개인회생을 신청했다고 해서 세입자가 아무런 조치 없이 변제만 기다려야 하는 것은 아닙니다.

임대차가 종료됐는데도 보증금을 돌려받지 못하고 있다면 보증금 반환청구를 검토할 수 있고, 집행권원을 확보한 뒤 강제집행을 진행하거나 이미 진행 중인 경매절차에서 배당을 받는 방법 등을 살펴볼 수 있습니다.

다만 개인회생이 진행 중이라면 강제집행이나 경매가 중지되거나 제한될 수 있으므로 현재 개인회생 절차가 어느 단계에 있는지도 함께 확인해야 합니다.

 ♦ 집주인이 개인회생을 신청하면 보증금 반환소송을 할 수 없나요? 

집주인이 개인회생을 신청했다고 해서 세입자가 무조건 보증금 반환소송을 할 수 없게 되는 것은 아닙니다.

임대차가 종료됐는데도 보증금을 돌려받지 못하고 있다면 개인회생 신청 여부와 별개로 보증금 반환청구가 필요한 상황인지 검토할 수 있습니다.

다만 개인회생이 어느 단계까지 진행됐는지에 따라 소송이나 이후 강제집행 방법이 달라질 수 있으므로, 앞서 살펴본 개인회생 진행상황과 현재 자신의 보증금 회수 절차를 함께 확인해야 합니다.

그러므로 집주인이 개인회생을 신청했다는 이유만으로 보증금 반환청구를 포기하기보다는, 현재 상황에서 어떤 방법으로 보증금을 회수할 수 있는지를 검토하는 것이 중요합니다.

집주인의 개인회생으로 전세보증금 반환이 불안해졌다면, 먼저 내 보증금이 개인회생 절차에서 어떤 지위로 보호받을 수 있는지 확인해야 합니다.

개인회생 진행 단계에 따라 보증금 회수 방법이 달라질 수 있으므로, 혼자 판단하기 어렵다면 법률 상담을 통해 현재 상황에 맞는 대응 방향을 확인해 보시기 바랍니다.

감사합니다.