안녕하세요.

민사법, 민사집행 전문 김용성 대표 변호사입니다.

보증금을 돌려받지 못했다는 결과는 같아도 그 원인과 필요한 대응은 사건마다 다릅니다.

단순히 다음 세입자를 구하지 못해 보증금 반환이 늦어지는 경우라면 내용증명 작성이나 임차권등기명령 신청처럼 비교적 정형화된 절차만 필요한 경우도 있습니다.

반면 계약 당시부터 사기 정황이 있거나, 보증금 반환을 둘러싼 법적 다툼이 예상되거나, 강제집행까지 이어질 가능성이 있다면 변호사의 조력을 받는 것이 좋습니다.

이번 글에서는 전세사기 사건에서 법무사에게 맡길 수 있는 업무를 먼저 살펴보고, 어떤 경우 변호사를 선임하는 것이 더 적절한지 정리해 보겠습니다.

1. 전세사기, 법무사에게 맡겨도 괜찮을까요?

법무사는 서류 작성 및 제출 대행이 주된 업무인 만큼 서류 중심 업무는 법무사에게 맡기는 경우도 종종 있습니다. 

다만 전세사기 피해 대응에서는 내용증명, 임차권등기명령, 경매·공매 등 절차마다 법무사와 변호사가 맡을 수 있는 범위와 조력 방식에 차이가 있습니다.

♦ 법무사와 변호사의 내용증명은 어떤 차이가 있을까요? 

전세사기를 당한 상황에서 내용증명은 임대인(가해자)에게 임대차계약의 해지나 종료(갱신 거절)을 통보하는 상황에서 발송하게 됩니다. 

이러한 내용증명은 법무사나 변호사 등 법률전문가의 도움을 받아 작성할 수 있습니다.

다만 누구에게 맡기느냐에 따라 내용증명을 작성하는 방식과 발송 방법에 차이가 있을 수 있습니다.

1. 변호사는 소송 전문가입니다. 따라서 변호사에게 내용증명을 의뢰할 경우, 내용증명을 보내는 단계에서부터 추후 이어질 민사소송, 형사소송을 대비하여 필요한 문구들을 추가하는 등 이후 법적 절차까지 고려하여 작성할 수 있습니다.

2. 변호사에게 내용증명을 의뢰하면 “로펌” 명의의 내용증명을 발송해 드립니다.로펌 명의의 내용증명은 법적 대응을 준비하고 있다는 점을 집주인에게 보다 분명하게 전달할 수 있습니다. 반면 법무사의 경우 내용증명 작성을 도와주더라도 실제 발송은 의뢰인 본인 명의로 진행되는 경우가 많습니다.

 ♦ 임차권등기명령은 법무사에게 맡겨도 될까요? 

과거 임차권등기명령 같은 비교적 단순한 서류 업무는 대개 법무사를 통해서 진행하는게 일반적이었고, 가능한 영역입니다.

그러나 최근에는 임차권등기명령만 따로 맡기기보다 보증금반환소송이나 형사고소까지 원-스톱 진행하려는 의뢰인도 많아졌습니다. 

여기에 전자소송 시스템까지 발달하면서 요즘은 변호사 사무실에서도 전세사기 민사소송이나 형사절차에 앞서 필요한 임차권등기명령부터 함께 맡아 진행하는 경우가 많습니다.

특히나 아래와 같이 단순한 촉탁만 필요한 상황이 아니라면 변호사에게 맡기는 것이 좋습니다.

• 임대차계약 해지 증거가 불분명한 경우

• 보증금 미반환 사실 여부가 불명확한 경우

• 공동임차·전대차 등으로 실제 권리자가 불확실한 경우

 ♦ 경매·공매까지 진행한다면 누구에게 맡기는 것이 좋을까요? 

법무사를 통하여 건물의 강제경매·임의경매 신청이나 기타 강제집행 신청을 진행할 수도 있습니다.

경매 대상과 권리관계가 비교적 명확하다면 법무사를 통해 절차를 진행하는 것도 가능합니다

그러나 다음과 같은 경우에는 법무사보다는 전문 분야가 민사집행인 변호사에게 의뢰하는 게 비용이 조금 더 들더라도 효과적인 성과를 거두는 방법이 되기도 합니다. 

• 경매 목적물 권리 관계가 너무 복잡하여 심도 있는 권리 분석이 필요한 경우

• 임대인(가해자)에게 다른 부동산이 있는지 재산을 조사하여 다른 부동산도 공동경매를 신청해야 하는 경우

» 전세사기 피해자를 위한 경·공매 지원도 받을 수 있습니다

국토부 전세사기피해자로 인정받았다면 HUG의 경·공매 지원서비스를 통해 변호사나 법무사 보수 등을 일정 기준에 따라 지원받을 수 있습니다.

피해주택이 경매나 공매로 넘어간 경우라면 해당 지원을 이용할 수 있는지 확인해 보는 것이 좋습니다.

이외에도 전세피해지원센터에서는 전세사기 피해자를 위한 다양한 지원제도가 마련되어 있습니다.

2. 전세사기, 법무사보단 변호사를 선임하는 이유는?

전세사기 사건에서 법무사보다 변호사를 선임하는 가장 큰 이유는 소송대리가 가능하기 때문입니다.

법무사는 서류 작성이나 제출 등 일부 절차를 도울 수 있지만, 변호사처럼 소송대리인이 되어 사건을 직접 수행할 수는 없습니다.

반면 변호사는 집주인과의 협상부터 소송, 형사고소, 강제집행까지 사건 전반을 이어서 맡을 수 있습니다.

 ♦ 변호사는 승소뿐 아니라 실제 보증금 회수까지 고려합니다 

변호사는 소송에서 이기는 것뿐 아니라 실제로 보증금을 돌려받는 과정까지 함께 살펴봅니다.

보증금반환소송에서 승소하더라도 집주인이 보증금을 지급하지 않는다면 강제집행 절차를 밟아야 할 수 있습니다.

예를 들어 피해주택을 경매에 넘겼을 때 배당받을 수 있는 금액이 적다면, 집주인이 보유한 다른 부동산이나 예금 등 추가로 집행할 수 있는 재산이 있는지도 함께 확인해 드립니다.

 ♦ 변호사는 법정 출석이나 고소인 조사 입회 등을 직접 조력합니다 

변호사를 선임하면 민사소송에서 의뢰인을 대신해 직접 법정에 출석하고 사건을 대리할 수 있습니다.

또한 전세사기 정황이 있어 형사고소를 병행하는 경우에는 고소인 조사에 함께 입회해 진술 과정을 조력할 수 있습니다.

이처럼 변호사는 서류 작성에 그치지 않고 실제 재판이나 수사 절차에 직접 참여할 수 있다는 점에서 법무사와 차이가 있습니다.

 ♦ 변호사는 집주인과의 협상·독촉 등 폭넓은 법률업무를 대리할 수 있습니다 

변호사는 의뢰인의 위임을 받아 집주인과 직접 협상하거나 보증금 반환을 독촉하는 등 소송 전 단계의 대응도 맡을 수 있습니다.

세입자가 직접 집주인과 연락해 보증금 반환 시기나 지급 방법, 반환 조건 등을 조율해야 하는 상황에서도 변호사가 대신 협의를 진행할 수 있습니다.

이처럼 변호사는 특정 서류 작성이나 한 가지 절차에만 관여하는 것이 아니라, 사건의 진행 상황에 맞춰 필요한 대응을 이어서 맡을 수 있다는 장점이 있습니다.

정리하면, 전세사기 피해는 사건의 내용에 따라 필요한 대응이 달라질 수 있습니다.

어떤 상황에서 변호사의 조력이 필요한지 더 자세히 알고 싶다면 「전세사기변호사를 선임해야 하는 상황은?」을 함께 확인해 보시기 바랍니다.

변호사의 도움이 필요한 상황이라면 상담을 남겨주시길 바랍니다.

감사합니다.