건물명도소송, 부동산 유형에 맞게 진행해야 합니다.

안녕하세요. 명도 법률 서비스 <명도자들>을 운영하고 있는 이창형 변호사입니다.

건물명도소송을 할 때는 각 부동산 유형에 맞는 전략이 구상되어야 합니다.

이번 시간에는 왜 부동산 유형별로 다른 접근이 필요한지, 주택/상가/공장 각 부동산 사건의 특징을 통해 살펴 보려고 합니다.

1. 건물명도소송, 왜 부동산 유형별로 다르게 접근해야 할까?

부동산명도소송은 현재 점유자가 부동산을 비우고 소유자에게 인도(명도)하도록 하는 절차입니다. 

그러나 주택, 상가, 공장처럼 부동산의 용도와 점유 형태가 다르면 적용되는 법률, 계약 종료 사유, 쟁점, 강제집행 방법까지 달라집니다. 

만일 부동산 유형별 특성을 구분하지 않고 건물명도소송을 진행하면, 소송에서 이기기 어려워질 뿐 아니라 승소 뒤에도 실제 부동산을 돌려받지 못하는 문제가 생길 수 있습니다. 

따라서 일률적인 접근보다는, 각 부동산 유형별 사건 특성에 맞는 전략 구상이 필요합니다.

2. 주택명도소송의 특징은?

♦계약 해지 기준: 월세 2기분 연체

민법 제650조의 적용을 받아, 임차인의 월세 연채액이 2기분에 달했을 때 계약 해지 통보 및 건물명도소송을 제기할 수 있습니다.

♦ 신속한 대처가 중요

주택 명도 사건은 상가나 공장과 비교했을 때 보다 신속한 대처가 중요합니다. 

주택 월세의 경우, 상가나 공장에 비해 월세 대비 보증금 규모가 상대적으로 적게 설정되어 있는 경우가 많기 때문입니다.

이러한 현상은 특히 빌라(다세대), 다가구, 오피스텔에서 많이 발생합니다. 아무래도 아파트는 보증금이 넉넉한 경우가 많기 때문이죠. 

연체액이 2기분 이상에 달해 법적으로 계약 해지가 가능해졌음에도 대처를 미루면, 소송 진행 기간 동안 밀린 월세와 관리비가 보증금을 빠르게 소진시켜 결국 보증금으로도 손실을 충당하지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.

♦계약갱신요구권 분쟁 발생 가능성

주택 명도 분쟁에서는 월세 미납 외에도 ‘계약갱신청구권’을 둘러싼 갈등이 자주 발생합니다. 

임대인이 “직접 실거주를 하겠다”며 갱신을 거절하고 명도를 요구할 때, 임차인이 실거주 의사의 진위 여부를 문제를 삼으려 퇴거를 거부하는 식입니다.

2020년 주택임대차보호법 개정으로 주택에서도 임차인에게 2+2 계약갱신요구권이 보장된 이후로, 만기 갱신 분쟁이 끊이지 않고 있습니다. 

더군다나 요새는 전·월세 난이 심하기 때문에 무단히 퇴거를 거부하는 임차인이 점점 늘고 있는 추세여서, 만약 실입주를 계획하시는 임대인이시라면 만기 6개월 전 통지부터 변호사의 코칭을 받는게 안전합니다.

♦강제집행 전에 퇴거하는 경우가 많음

실무적으로 보면 주택명도소송은 상가나 공장 사건과 달리 ‘강제집행’까지 가지 않고 소송 도중 합의되거나 승소 판결 후에 자발적으로 퇴거하는 비율이 훨씬 높은 편입니다.

주택 임차인은 주거지를 옮기는 것일 뿐, 해당 장소 자체에 묶여 있는 영업적 가치나 권리금이 존재하지 않습니다. 

이에 소송이 진행되거나 승소 판결이 나오면 빠르게 다른 주거지를 알아보고 퇴거를 하는 것이 본인에게도 유리하다고 판단을 하는 경향이 있습니다.

또한 강제집행을 당할 경우 한 순간에 갈 곳이 없게 되고, 이사를 위해서 준비 기간이 필요하기 때문에, 소 제기 이후 본인의 승소 가능성이 높지 않다고 판단되면 이사를 준비하는 경우도 많습니다.

3. 상가명도소송의 특징은?

♦계약 해지 기준: 월세 3기분 연체

상가건물임대차보호법 제10조의8에 따라 차임 3기분의 연체가 충족되었을 때 계약 해지 권한이 발생합니다.

♦권리금 회수 관련 분쟁 가능성

상가 임차인은 쫓겨나거나 퇴거를 할 경우에 그동안 매장에 투입한 시설비, 인테리어 비용, 단골 고객 등 영업적 가치(권리금)를 모두 상실하게 됩니다.

때문에 상가 임차인 중에는 퇴거에 저항하며 권리금 회수 기회를 주장하거나, 임대인이 자신의 권리금 회수 기회를 방해했다며 임대인을 상대로 반소를 제기하는 경우가 꽤 존재합니다.

관련 분쟁이 발생하면 단순했던 건물 인도(명도) 소송이 권리금 손해배상액을 다투는 복잡한 법리적 대립으로 확대가 됩니다.

♦높은 강제집행 비용 부담

상가 내부에는 대형 주방 집기, 영업용 설비, 특수 인테리어, 간판 등이 남아 있는 경우가 많습니다. 

이러한 집기들은 임차인 스스로 철거하고 이전하고 보관하는데 적지 않은 비용이 발생하다 보니 자발적 퇴거를 차일피일 미루다가 강제집행까지 도달하게 되는 사례가 적지 않습니다.

특히 대형 집기 철거와 운반, 보관 과정에는 많은 인력과 장비가 필요합니다. 

따라서 상가명도소송은 주택에 비해 실제 강제집행 단계에서 발생하는 절차적 난이도와 비용 부담이 훨씬 커질 수 있습니다.

♦10년 기간 보장에 따른 문제 

또한 상가임대차는 주택과 달리 무려 10년이라는 갱신 기간이 보장되고, 임대차가 승계되거나 소유권 이전으로 임대인 지위가 승계되는 경우에는 10년이 찼는지 여부가 소송에서 큰 쟁점이 되기도 합니다.

♦상가 재건축 명도 문제 

그리고, 주택의 재건축은 통상 재개발이나 재건축 사업으로 이뤄지는 반면, 상가는 부동산 사업 목적으로 개별 재건축이 이뤄지는 경우도 많습니다. 

건물 가치 개선을 위한 재건축을 하려면, 모든 임차인이 퇴거해야만 하기 때문에 명도 문제가 남기도 합니다.

이럴 경우 10년이 넘은 임차인이라면 갱신 거절로, 그게 아니라면 통상 건물의 구조안전진단 결과에 따른 재건축 필요성으로 접근하여 전략을 짜게 됩니다. 

4. 공장명도소송의 특징은?

♦임차인의 치열한 법리적 저항

공장 임차인은 사업 영위를 위해 건물 및 부지에 동력 증설, 진입로 포장, 대규모 시설 설치 등 상당한 금전적 투자를 진행하는 경우가 많습니다.

이에 계약이 종료가 되거나 해지가 되어 무일푼으로 퇴거를 하게 될 경우, 막대한 금전적인 손실을 입게 되므로 강하게 퇴거에 저항하며 투입 비용을 보전받기 위한 법적 권리를 적극적으로 행사하게 되는데요.

유치권, 지상물매수청구권 행사가 대표적인 저항 수단입니다.

♦대형 기계 설비, 특수 장비 및 원자재의 존재

공장 내부에는 대형 생산 기계 설비, 특수 장비, 원자재, 방치된 산업 폐기물 등이 복잡하게 얽혀 있는 경우가 많습니다.

이러한 특징으로 인해 소송 초기 단계부터 명도 대상물의 범위를 정확히 특정하고 도면화하는데 까다로운 작업이 요구됩니다.

더군다나 대형 기계 설비나 장비들은 임차인 소유가 아니라 리스(렌트)인 경우도 많습니다. 

이런 경우 명도 소송 피고 특정부터 집행 단계까지 고려해야될 요소가 한층 복잡해진다고 볼 수 있습니다. 

♦강제집행에서 변수가 높은 편

공장은 현장 강제집행 단계에서 예상치 못한 실무적 변수와 난관이 가장 많은 부동산 유형이라고 생각하시면 됩니다.

♦해체 및 이동이 어려움

공장 내부에 고정된 대형 기계 설비나 특수 장비가 설치되어 있다면 일반 이삿짐센터 인력만으로는 해체나 이송이 불가능합니다.

전문 기술 인력이 투입되어야 하고, 대형 화물 트럭, 지게차, 크레인 등 특수 중장비를 별도로 동원해야 합니다.

이때 현장 기계의 해체 난이도나 크레인 작업 여건에 따라 강제집행 당일 소요 되는 실비가 예상보다 크게 늘어날 수 있습니다. 

또한 현장 상황으로 인해 집행이 연기되는 변수가 발생하기도 합니다. 

5. 공통적으로 준비해야 할 필수 절차: 점유이전금지가처분

이처럼 부동산 유형마다 특징과 대비해야 할 사항은 다르지만 상가·주택·공장명도소송을 진행할 때 공통적으로 검토해야 하는 절차가 있습니다. 

바로 ‘점유이전금지가처분’입니다.

주택·상가·공장은 사용 목적과 점유 형태가 서로 다르지만, 명도소송에서 점유이전금지가처분이 필요한 핵심 이유는 동일합니다. 

소송을 제기한 뒤 현재 점유자가 제3자에게 점유를 넘기면, 승소판결을 받아도 실제 강제집행이 어려워질 수 있기 때문입니다.

주택은 실제 거주자 변경, 상가는 영업자/전차인 변경, 공장은 운영법인이나 사용업체 변경이라는 형태로 점유자가 바뀔 수 있습니다.

따라서 어떤 부동산 유형이든 간에 점유 이전의 가능성을 염두에 두고 본안 소송을 제기할 때 점유이전금지가처분 신청하는 것이 안전합니다.

이 글을 통해 주택·상가·공장 명도 사건은 부동산 유형별로 쟁점과 대응 방법이 다르므로, 각 사건의 특성에 맞는 전략을 수립해야 한다는 점을 살펴보았습니다.

따라서 건물명도소송은 단순히 계약 종료를 주장하고 판결을 받는 데 그쳐서는 안 되며, 해당 부동산의 특성에 맞는 전략을 세워 진행해야 합니다.

명도자들은 각 부동산 유형과 현장 특성을 분석하고, 점유이전금지가처분부터 건물명도소송 및 강제집행까지 이어질 수 있도록 사건 조력을 해드리고 있습니다.

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