공장명도소송 시작하기 전에 알아야 할 핵심 정보 안내

안녕하세요. 명도 법률 서비스 <명도자들>을 운영하고 있는 이창형 변호사입니다.

공장명도소송은 일반 상가나 주택과는 전혀 다른 전략과 준비가 요구됩니다.

공장명도소송의 특징과 소송 시 준비해야 할 것들, 승소 이후 강제집행과 비용 청구에 대한 정보를 알려 드릴테니 현재 관련 사건에 대한 대응이 필요하신 분들은 참고해 보시기 바랍니다.

1.  공장명도소송의 특징

♦임차인의 치열한 법리적 저항

공장 임차인은 공장 시설에 상당한 금전적 투자를 하는 경우가 많다 보니, 투입 비용을 보전 받기 위해 유치권, 지상물매수청구권 등을 행사하여 적극적으로 저항하는 경우가 꽤 빈번합니다.

*유치권이란?

타인의 물건을 수리하거나 건축한 후 수리 비용이나 건축 비용을 받지 못한 경우, 돈을 받을 때까지 해당 물건을 돌려주지 않는 권리를 의미합니다. 

공장 명도 사건에서는 시설비나 공사비를 지출했다는 이유로 유치권을 행사하는 사례가 존재하는데요.

이걸 필요비상환청구권 또는 유익비상환청구권을 피담보채권으로 한 유치권이라고 합니다.

*지상물매수청구권이란?

지상물매수청구권은 건물이나 공작물의 소유를 목적으로 토지를 임차한 경우, 임대차 기간이 끝났는데도 그 지상에 건물이나 공작물이 남아 있으면 임차인이 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리를 의미합니다.(민법 제643조)

토지 소유자가 공장 용지만 임대하고, 임차인이 자가 비용으로 그 위에 공장 건물이나 창고 등을 지은 경우에 ‘지상물매수청구권’ 문제가 주로 발생합니다.

 ♦대형 기계 설비, 특수 장비 및 원자재의 존재

공장 내부에는 가볍게 옮길 수 있는 가재도구나 집기가 아니라 대형 생산 기계 설비, 고정형 특수 장비, 원자재 등이 복잡하게 얽혀 있는 경우가 많아 소송 준비 단계부터 강제집행 종료 시점까지의 난이도가 높은 편입니다.

♦강제집행 과정 변수가 많은 편

공장 내부에 고정된 대형 기계 설비나 특수 장비가 설치되어 있는 경우에는 일반 이삿짐 센터 인력만으로는 해체나 이송이 어렵습니다.

이 경우 전문 기술 인력과 특수 중장비를 별도로 투입 되어야 합니다.

해체 난이도나 크레인 작업 여건 등에 따라 강제집행 소요 시간이나 실비가 예상보다 크게 늘어날 수 있습니다.

또한 기계나 장비 자체가 리스(렌트) 경우도 많기 때문에, 임대 장비의 경우 기계 소유자의 저항이 있는 경우도 종종 있기까지 합니다. 

 2. 공장명도소송에서 준비해야 할 핵심 자료는?

일반적인 주택이나 상가건물과 달리 공장 명도소송은 대규모 생산 설비, 적재물, 복잡한 법리적 권리가 얽혀 있어 소송 전 준비해야 하는 자료들이 훨씬 많은 편입니다.

그 중에서 다음 4가지 서류는 승소 판결을 신속하게 도출하고 판결 후 실제 강제집행 단계까지 안전하게 가기 위해 꼭 필요한 서류이니 참고해 보시기 바랍니다.

1) 계약 해지 및 연체 사실을 증명하는 기본 법적 증거

소를 제기하기 위한 가장 기본적이면서도 결정적인 전제 조건은 ‘적법한 임대차 계약 종료’입니다. 

이에 계약 기간 만료나 세입자의 차임 연체 등으로 계약의 효력이 상실되었음을 객관적으로 입증해야 합니다.

2) 대형 기계 설비 및 폐기물 처리 대비 자료

공장 명도 사건에서의 큰 난관 중 하나는 내부를 채우고 있는 대형 생산 기계, 고정형 특수 장비, 방치된 산업 폐기물과 유해 화학물질입니다. 

집행 현장에서 집행관이 집행 대상 범위를 특정하기 어렵다며 집행 불능 처리를 내리는 것을 막으려면, 최소 강제집행 개시 후 예고집행 단계에서는 집행관과 함께 현장 현황을 파악하여 대비해야 합니다.

3) 무단 점유 및 전대 자료

공장명도소송 진행 중 임차인이 제 3자에게 공장을 무단으로 전대하거나 운영권을 넘기게 되면, 수개월간 진행한 소송에서 승소를 하더라도 기존 임차인에 대한 판결문만으로는 제3자를 강제집행할 수 없게 됩니다.

따라서 제 3자가 점유하고 있다는 정황이 있다면 관련 자료를 준비하고 점유이전금지가처분도 같이 신청할 수 있도록 하는 것이 필요합니다.

4) 임차인의 법적 반격을 방어하기 위한 자료

임대차 공장에 대규모 투자를 진행하였다면 소송 과정에서 퇴거를 강하게 저항하며 유치권 행사나 지상물매수청구권, 필요비/유익비 상환 청구권 등의 카드를 제시할 가능성이 높습니다.

 3. 승소 후 실무 난관: 공장 강제집행의 특수성

공장 세입자는 대체 사업장을 확보하고 대형 기계설비와 원자재 등을 이전해야 해서 판결을 받은 뒤에도 곧바로 퇴거가 어려운 경우가 있습니다. 

이 때문에 공장명도소송은 사안에 따라 강제집행까지 이어질 가능성을 염두에 두고 준비할 필요성이 있습니다. 

하지만 공장 명도는 일반 주택이나 상가에 비해 현장 집행의 실무적 난이도와 위험성이 비교할 수 없이 높습니다.

공장 사건에서 마주할 수 있는 3가지 핵심 난관과 그에 대한 대응 방안을 간략히 살펴 보도록 하겠습니다.

1) 대형 설비 해체 및 중장비 동원 문제

공장 내부에 있는 고정된 대형 기계 설비나 특수 산업용 장비는 일반 이삿짐 센터 인력만으로는 해체 및 반출이 불가능합니다. 

따라서 현장 집행 전 사전 현장 답사를 진행하여 필요한 장비 수량과 동선, 특수 인력 투입 규모를 정확히 해두어 집행 당일 집행 불능 사태를 막아야 합니다.

2)  방치된 폐기물·원자재 보관 및 처리 절차

세입자가 고의로 공장을 버려두고 도망갔거나 산업 폐기물, 특수 유해 화학물질, 원재재를 잔뜩 남겨둔 경우에 임대인이 이를 즉시 폐기처분을 할 수 없고, 다음과 같은 절차를 밟아야 합니다.

-동산 보관 절차: 집행관을 통해 반출된 세입자의 소유물은 임대인이 일정 기간 컨테이너 창고 등을 임대하여 보관해야 하고, 이 보관 비용은 우선 임대인이 예납해야 합니다.

-유해 폐기물 처리: 현장에 산업 폐기물이나 유해 화학물질이 방치된 경우에는 일반 보관업체가 수거를 거부할 수 있어, 환경법적 기준에 맞는 특수 폐기물 처리 업체를 선정하는 것이 필요합니다.

-매각/폐기 집행: 보관 중인 동산(소유물)에 대해 법원에 동산 매각 절차를 신청하여 매각 대금으로 보관 비용을 충당하거나, 가치 없는 폐기물의 경우 법원의 허가를 받아 적법하게 절차를 밟아 폐기처분 해야 합니다.

3)  집행 중 기계 파손 주장에 따른 손해배상 역소송

공장 강제집행 현장 리스크 중 하나는 세입자가 강제집행 과정에서 고가의 기계 장비가 파손이 되었거나 원자재가 훼손되었다며 임대인을 상대로 막대한 손해배상 청구 소송(역소송)을 제기하는 것입니다.

이를 막기 위해서는 집행 전 현황을 사진과 영상으로 상세히 기록을 해두고, 집행관이 집행 현장에서 작성하는 ‘강제집행 조서’에 현장 물품의 상태가 정확히 기재되도록 요청해야 합니다.

 4. 명도소송비용은 상대방에게 청구 가능합니다

공장 명도소송 시 발생하는 비용은 크게 1)법원 실비, 2) 변호사 선임료, 3) 강제집행 비용으로 구분할 수 있습니다.

법원 실비는 평균 50만 원~150만 원 내외, 선임료는 300만 원 이상, 강제집행 비용은 통상 500만 원 이상부터 시작합니다.

명도소송비용 항목에 대한 더 자세한 정보는 다음 글을 통해 확인하실 수 있습니다. 

♦소송비용확정신청 제도 활용

공장명도소송은 일반 주택에 비해 큰 지출이 발생하기 때문에, 승소 후 법적 절차를 통해 지출 비용을 상대방에게 청구하여 회수하는 전략이 필요합니다.

명도소송에서 승소 판결을 받게 되면 판결문 상단에 “소송비용은 피고가 부담한다”라는 문구가 기재되는데요.

이 판결문이 확정되면 승소한 임대인은 법원에 ‘소송비용확정신청’을 하여 소송 진행에 들어간 구체적인 비용을 법적으로 산정을 받아 세입자에게 청구할 수 있습니다.

상대방에게 비용 청구를 어떻게 해야 하는지 더 자세히 알고 싶다면 다음 글을 함께 참고해 주시기 바랍니다.

공장명도소송은 일반 주택이나 상가에 비해 쟁점이 복잡해질 가능성이 높고, 준비해야 할 자료들도 훨씬 더 많은 편입니다.

이에 초기 준비가 미흡하면 소송이 장기화되거나 승소판결을 받고도 실제 공장을 인도받는 과정에서 어려움이 발생할 수 있으므로, 사건 초기부터 구체적인 사실 관계와 법적 쟁점을 검토하여 대비하는 것이 중요합니다.

관련하여 자세한 문의가 필요하신 분은 아래 상담 배너를 참고해 주시기 바랍니다.