명도소송 강제집행 시 납부되어야 할 비용 확인

안녕하세요. 명도 법률 서비스 <명도자들>을 운영하고 있는 레짓법률사무소 이창형 대표 변호사입니다.

많은 임대인들이 승소 후 바로 부동산을 되찾을 수 있을 것이라 생각했다가, 예상치 못한 명도 강제집행비용 부담과 복잡한 절차에 당황하곤 합니다.

이번 시간에는 명도 강제집행 시 발생하는 주요 비용 항목부터 절차에 필요한 핵심 내용을 상세히 알아보도록 하겠습니다.

1. 명도소송강제집행비용은 누가 먼저 납부하나요?

▶강제집행 비용, 상대방에게 청구 가능

명도 강제집행 절차에서 발생하는 모든 실비는 채권자(임대인)가 법원에 먼저 예납하는 것이 원칙입니다.

민사집행법에 따라 집행관 수수료, 노무 인력비, 운반 및 보관비 등 강제집행에 들어가는 초기 비용은 임대인이 우선 지출해야 절차가 진행됩니다.

하지만 임대인이 부담한 이 비용은 원칙적으로 패소자인 채무자(임차인)가 최종 부담해야 하는 금액입니다.

강제집행이 완료된 후, 임대인은 지출된 실비 영수증을 첨부하여 법원에 신청하는 절차를 통해 채무자에게 해당 비용을 정식으로 청구하고 회수할 수 있습니다.

채권자가 먼저 지출한 강제집행비용을 채무자에게 법적으로 청구하는 구체적인 방법은 다음 글에서 자세히 다룹니다.

2. 명도 강제집행에서 발생하는 비용 항목

명도강제집행 비용은 현장 규모와 잔존 물품의 양에 따라 천차만별이지만, 현장에서 실제 지출되는 주요 비용 항목은 다음과 같습니다.

1) 집행관 수수료와 집행 관련 비용

명도 강제집행은 개인이 임의로 세입자의 짐을 빼내는 방식으로 진행하는 것이 아니라 법원의 집행절차에 따라 집행관이 실시합니다.

따라서 집행 신청 및 현장 출동 과정에서 집행관 수수료를 비롯하여 출장과 집행에 필요한 비용이 발생합니다.

해당 비용은 약 10~20만 원 내외 정도입니다.

다만, 현장까지의 거리, 집행 횟수 및 집행 진행 과정 등에 따라서 실제 지출되는 비용은 사건마다 달라질 수 있습니다.

2) 노무 인력 비용

강제집행 현장에 책상, 침대, 사무집기, 냉장고 등이 남아 있다면 이를 외부로 반출해야 하는데, 이 과정에서 필요한 것이 노무인력입니다.

노무자 1인당 당일 일당으로 계산되며, 강제집행 실비 중 상당히 큰 비중을 차지합니다.

3) 개문을 위한 열쇠업체 비용

출입문이 잠겨 있는 경우에는 집행관의 지휘 아래 개문을 위해 열쇠업체가 동행할 수 있으며, 이에 따른 비용이 추가될 수 있습니다. 

개문 비용은 잠금장치의 종류와 작업 난이도, 지역 등에 따라 달라지며 일반적으로 수만 원에서 10만 원 이상이 발생할 수 있고, 특수 잠금장치나 교체 작업이 필요한 경우에는 비용이 더 증가할 수 있습니다.

4) 운반비와 보관비

강제집행으로 꺼낸 점유자의 유체동산(짐)은 임의로 폐기할 수 없으며, 일정 기간 보관해야 합니다. 

이 과정에서 운반비와 컨테이너 보관비가 발생합니다.

운반비는 차량의 크기와 운행 횟수에 따라 달라지는데, 실무상 1톤 차량은 약 10만 원대, 5톤 차량은 약 50만 원 안팎이 하나의 참고 기준이 될 수 있습니다.

다만, 짐의 양이 많아 여러 대의 차량이 필요하거나 상가·공장처럼 대형 집기나 설비가 있는 경우에는 운반 관련 비용이 수백만 원까지 증가할 수 있습니다.

보관비 역시 물품의 양과 보관기간에 따라 달라집니다. 

컨테이너나 창고를 이용하는 경우 월 10만~30만 원 정도가 발생할 수 있으며, 보관기간이 길어질수록 전체 강제집행비용도 증가하게 됩니다.

이때 컨테이너 보관비는 보통 3개월 분의 보관료를 임대인이 우선 예납해야 합니다.

5) 특수 비용

명도 현장에서 특수한 경우가 있다면 별도 비용이 발생하는 사례들이 있습니다. 

가령, 반려동물이 있는 현장의 경우, 반려동물도 법적으로는 물건으로 취급되기 때문에 명도의 대상이 됩니다. 

다만, 반려동물은 일반 물건과 달리 창고에 무작정 보관할 수 없기 때문에 전문 업체의 포획비용, 애견보관소 비용 등이 발생할 수 있습니다. 

또한 특수한 기계장치나 대형 디스플레이 등 일반적인 수준에서 해체가 불가능한 장비가 있는 경우에도 해당 장비를 다룰 수 있는 특수 기술자 비용이 추가되기도 합니다. 

3. 명도 강제집행 비용이 사건마다 다른 이유

같은 명도 강제집행이라도 어떤 사건은 100만 원 안팎으로 끝나지만, 어떤 사건은 수백만 원 이상이 들기도 합니다. 

사건마다 비용 차이가 나는 원인에는 크게 3가지가 있습니다. 

1) 부동산의 면적과 구조 차이

♦주택/원룸: 면적이 좁고 가재도구 위주여서 투입되는 노무 인원이 적고, 운반 및 보관비가 상대적으로 저렴합니다.

♦대형 상가·공장: 면적이 넓을수록 동원해야 하는 인력이 기하급수적으로 늘어나며, 엘리베이터 유무나 계단 구조 등 동선에 따라 인건비와 장비 사용료가 상승합니다.

2) 남아 있는 집기와 물품의 양

내부 물품의 양은 명도 강제집행 비용에 상당한 영향을 줍니다.

점유자가 주요 짐을 가지고 나간 상태라면 최소 인원으로 집행이 가능하지만, 영업용 집기, 폐기물, 대형 원자재 등이 그대로 쌓여 있다면 5톤 화물차 여러 대와 다수의 컨테이너 보관료가 추가되어 전체 집행 비용이 폭증합니다.

3) 현장 점유자와 저항 상태 및 집행 난이도

점유자가 현장에서 강력히 반발하거나 문을 잠그고 문줄을 채운 경우, 열쇠 개쇄업체 출동비나 참관 증인 동원 수당 등이 추가됩니다.

또한 집행 과정에서 물리적 충돌 위험이 높거나 특수 시설물의 해체가 필요한 경우 집행 난이도가 올라가 추가 인력 및 특수장비 투입이 불가피해져 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 강제집행비용에 변호사 보수도 포함되나요?

명도소송과 강제집행을 모두 변호사에게 맡긴 경우에는 집행관 비용이나 노무비뿐만 아니라 변호사 선임비용도 발생합니다.

그러나 변호사에게 지급한 비용과 강제집행에 필요한 실비는 법적으로 동일한 비용으로 취급되는 것은 아닙니다.

▶강제집행 실비와 변호사 선임비용의 구분

-강제집행 실비: 집행관 수수료, 노무비, 운반·보관료 등 '강제집행 현장에서 직접 지출된 비용'입니다.

-변호사 선임비용: 본안 명도소송 또는 강제집행 신청 절차를 위해 변호사에게 지급한 보수 즉, '법률 서비스 수임료'입니다.

▶변호사보수는 집행비용확정으로 회수하기 어렵습니다

민사집행법 실무상, 집행관에게 납부한 현장 실비는 '집행비용확정신청'을 통해 상대방에게 청구할 수 있습니다.

반면, 본안 명도소송 과정에서 지출한 변호사 보수는 '소송비용확정신청'을 통해 법정 한도 내에서 회수하는 것이 원칙입니다.

강제집행 대행을 위해 별도로 지출한 변호사 수임료는 집행관 실비 항목에 직접 포함되지 않는 경우가 대부분이므로, 이를 집행비용확정 절차를 통해 전액 돌려받기는 어렵습니다.

▶강제집행까지 변호사의 조력이 필요한 경우는?

모든 명도 강제집행 사건에서 반드시 변호사를 선임해야 하는 것은 아닙니다.

다만, 집행 과정에서 법적 변수가 발생하거나 추가 절차가 필요한 경우에는 법률 조력을 고려할 필요가 있습니다.

특히 다음과 같은 대처가 필요하다면 변호사의 조력이 필요한지 검토해 볼 수 있습니다.

1) 무단 점유자 변경 대처:

승소 후 현장에 나갔을 때 피고가 아닌 제3자가 무단 점유를 하고 있는 경우, 승계집행문 부여 신청 등 즉각적인 법적 조치가 필요합니다. 

2) 잔존 유체동산의 합법적 처분:

강제집행으로 보관 창고에 넣은 세입자의 짐을 처리하기 위해 법원에 '유체동산 매각(경매) 신청'을 진행하여 소유권 관계를 깨끗이 정리해야 합니다.

3) 형사 리스크 차단: 

임의로 짐을 빼내다가 주거침입, 재물손괴, 업무방해 등으로 고소당하는 불상사를 막고 합법적 테두리 내에서 집행을 완성해야 합니다.

4) 미납 월세 및 소송비용 채권추심:

강제집행으로 부동산을 인수한 후, 미납된 연체 차임과 소송비용, 집행비용을 회수하려면 상대방의 예금 채권 압류 및 추심, 재산명시 등 추심 절차를 고려해야 합니다.

5. 강제집행 비용을 줄이려면 무엇을 준비해야 하나요?

1) 부동산 구조와 내부 물품의 양 미리 파악

실제 집행이 필요하다면 집행 대상 부동산의 면적과 구조, 엘리베이터 사용 가능 여부, 차량 진입 가능 여부, 내부 물품의 대략적인 양 등을 미리 확인하는 것이 좋습니다.

이를 바탕으로 필요한 인원과 차량 규모를 예상하면 과도한 인력이나 장비를 불필요하게 준비하는 것을 줄일 수 있습니다.

2) 계고 절차를 활용한 자진 퇴거 유도

본 집행에 들어가기 전, 집행관이 현장에 방문하여 "며칠까지 비우지 않으면 강제집행하겠다"고 경고하는 '계고' 단계를 적극 활용해야 합니다. 

계고 기간 중 점유자와 협의하여 자발적 퇴거를 끌어낸다면, 본 집행에 드는 막대한 인건비와 보관료를 전부 아낄 수 있을 것입니다.

명도 강제집행은 집행관 수수료 뿐 아니라 노무비, 운반비, 보관비 등 여러 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

따라서 본 집행에 들어가기 전 예상 비용과 필요한 준비사항을 미리 확인하고, 집행 과정에서 발생한 비용에 대해서는 관련 자료를 남겨두는 것이 중요합니다.

명도소송에서 승소한 이후에도 퇴거가 이루어지지 않고 있다면 현재 상황에 맞는 강제집행 절차와 비용 부담 범위를 확인한 뒤 대응 방향을 정해보시기 바랍니다.

특히 저희 명도자들은 강제집행 이후 집행비용을 청구하는 절차까지 대행해 드리고 있으니, 강제집행의 모든 과정에 걸쳐서 원스톱으로 도움을 받길 희망하신다면 최선의 선택이 될 수 있습니다.

명도 강제집행 과정에서 자세한 상담이 필요하다면 아래 링크를 통해 상담을 접수해 주시기 바랍니다.