무단 점유 강제 퇴거를 위해 알아야 할 법률 정보

안녕하세요. 명도 법률 서비스 <명도자들>을 운영하고 있는 이창형 변호사 입니다.

내 부동산을 권한 없이 마음대로 사용하는 무단점유자를 마주한다면 하루라도 빨리 내보내고 싶은 마음일 것입니다. 

이번 글에서는 무단점유자의 유형과 대처 방법에 대해서 알려드릴테니 참고해 보시기 바랍니다.

1. 무단 점유자란?

무단 점유자(불법점유자)는 임대차계약, 소유권, 사용승낙 등 정당한 권원 없이 타인의 토지나 건물을 점유하는 사람을 의미합니다.

참고로 민법에서는 ‘무단 점유자’를 별도로 정의하고 있지는 않습니다. 

다만, 민법 제213조에서는 소유자는 점유할 권리 없이 자신의 부동산을 차지하고 있는 사람에게 반환을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다. 

 2. 무단 점유자의 대표적인 유형은?

1) 무단 거주자, 노숙 점유형

주택, 빌라, 오피스텔, 건물 일부에 허락 없이 들어와 생활을 하는 유형입니다. 

폐건물이나 재개발 예정인 건물, 관리가 되지 않는 건물, 시골에 방치된 가옥에서 주로 발견됩니다.

2) 토지 무단 사용형

남의 토지에 차량, 자재, 폐기물 등을 놓고 사용하는 경우입니다. 

토지를 빌린 적도 없고 사용 승낙도 받지 않았다면 무단 점유로 볼 수 있습니다.

3) 무단 시설물 설치형

건물이나 토지 위에 허락 없이 구조물이나 시설을 설치하는 유형입니다. 

예를 들어 타인의 토지에 간이 창고, 컨테이너, 간판, 가건물, 적치물 등을 설치하는 경우입니다. 

특히 과거에는 토지 내에 분묘(무덤)을 무단으로 설치하는 사례들이 적지 않았습니다. 

부수되는 문제로 경계 침범 건축의 문제도 있습니다. 

4) 무단 영업자형

임대인이나 소유자 동의 없이 상가, 사무실, 토지 등을 차지하고 영업하고 있는 사람입니다. 

예를 들어 빈 점포에 들어가 장사를 하거나, 남의 토지에서 노점, 주차장, 창고업처럼 영업을 하는 경우입니다. 

이 유형은 임차인이 아니라 계약 없는 영업 점유자에 가깝습니다.

5) 임대차계약 종료 후 계속 점유형

처음에는 적법한 임대차계약에 따라 점유를 시작했지만, 계약 기간 만료나 적법한 해지로 점유할 권원이 사라진 이후에도 퇴거를 하지 않는 유형입니다.

지속적인 월세 연체에 계약이 해지가 되었지만 계속 영업을 하거나 거주하는 경우, 계약 기간이 끝났지만 새 장소를 구하지 못했다며 퇴거를 하지 않는 경우가 여기에 해당이 됩니다.

3. 무단 점유자 신고하면 퇴거 시킬 수 있나요?

무단 점유자(불법점유자)를 경우에 따라서는 경찰에 신고하거나 형사 고소를 할 수는 있지만, 신고나 고소만으로 점유자를 즉시 퇴거시키기는 어렵습니다.

형사 절차는 범죄 성립 여부와 처벌을 판단하는 절차이지, 부동산을 소유자에게 직접 인도하는 절차는 아니기 때문입니다.

아울러 무단 점유자가 형사 처벌을 받으려면 주거침입죄, 퇴거불응죄 혹은 재물손괴죄 등 구체적인 범죄 성립요건이 충족되어야 합니다. 

단순히 계약이 종료된 후 퇴거를 하지 않는다는 이유만으로 당연히 형사처벌이 되는 것은 아니라는 의미입니다.

따라서 무단 점유자를 실제로 퇴거 시키고 부동산을 돌려 받으려면 원칙적으로 건물 또는 토지 인도소송, 즉 명도소송을 제기해야 합니다.

명도소송에서 승소한 뒤에도 점유자가 자진해서 퇴거하지 않으면 법원 집행관을 통해 강제집행 절차로 퇴거명령 및 강제퇴거를 진행할 수 있습니다.

4. 민사 절차 없이 강제 퇴거를 한다면?

상대의 점유가 불법 점유라고 해서 민사 절차(명도소송 등)를 거치지 않고 강제로 퇴거시킴을 한다면 오히려 임대인(소유주)에게 문제가 생길 수 있습니다. 

임대인이 다음과 같은 행동으로 세입자를 강제퇴거 시킨다면 형사 처벌 대상이 될 수 있으니 참고하시고 주의하시기 바랍니다.

[형사 처벌 대상이 될 수 있는 행동들]

-점유자가 있는 공간에 동의 없이 들어감: 주거침입죄, 건조물침입죄

-짐을 밖으로 빼거나 폐기함: 재물손괴죄, 절도죄 등

-전기, 수도, 가스 등을 끊음: 업무방해죄, 강요죄 등

-출입문을 막거나 출입을 방해함: 업무방해죄, 강요죄

-폭언, 협박, 물리력으로 퇴거를 요구함: 협박죄, 강요죄, 폭행죄

핵심은 본인 소유의 건물이라 하더라도 다른 사람이 실제로 사용·점유하고 있다면, 소유자가 임의로 들어가거나 내부의 짐을 반출해서는 안 된다는 점입니다.

내 소유 토지, 건물에 불법 점유자를 응징하기 위한 조치가 문제가 되느냐, 억울한 만한 일입니다. 

그러나 현행 법체계상 형법적으로는 정당하지 않은 점유도 보호하는 측면이 있기 때문에 이를 따를 수 밖에 없고, 결국 민사적인 해결이 종국적인 해결책이 되는 경우가 많습니다. 

물론, 그렇다고 불법 점유자에게 부동산을 계속 사용할 권리를 인정해 주는 것은 아닙니다.

당사자가 법적 절차를 거치지 않고 물리력으로 분쟁을 해결하는 것을 막기 위한 하나의 장치라고 보시면 됩니다.

 5. 유형별 명도소송 검토사항 안내

명도소송에서 승소 판결을 받고 안전하게 부동산 점유를 회복하기 위해서는 소송 착수 전에 부동산 유형별 핵심 검토사항을 사전에 철저히 체크하고 준비하는 것이 중요합니다.

각 부동산 유형에 필요한 검토사항을 핵심 위주로 간략히 알려드릴테니 참고해 보시기 바랍니다.

♦토지명도소송 시 검토사항 

1) 토지 점유 관련 자료

-토지대장, 지적도 임야도: 토지의 지번, 면적, 경계 확인을 위한 자료

-현장 사진: 누가, 어떤 방식으로 어느 부분을 점유하는지 확인 가능

-측량자료: 점유 부분과 경계를 정확히 특정해야 할 때 필요

-항공사진, 로드뷰 ,위성사진: 장기간 점유 여부나 점유 현황 확인하기 위함

-지상물 사진 목록: 컨테이너, 비닐하우스, 창고, 울타리 등 철거나 수거 대상을 특정하기 위함

2) 점유취득시효 쟁점

점유취득시효란 일정 기간(20년) 동안 문제 없이 점유했을 때, 법적으로 소유권을 청구하여 취득하게 해주는 민법상 제도입니다. 

점유취득시효가 완성되고 불법점유자가 이를 원인으로 소유권이전등기까지 마치면, 기존 소유자가 명도 청구를 하기 어려워질 수 있습니다.

따라서 먼저 상대방의 무단 점유가 20년 동안 지속되었는지 확인하는 것이 필요합니다. 

단순히 오래 점유했다는 사정만으로는 부족하므로 그 점유가 소유자의 의사에 따른 것인지, 임대차나 사용승낙에 따른 점유는 아니었는지, 점유 범위가 명확히 특정되는지도 함께 검토해야 합니다.

3) 철거 또는 수거 청구 병행 여부

토지 위에 컨테이너 박스나 비닐하우스가 설치되어 있다면 토지 인도(명도) 청구만으로 부족합니다. 

해당 시설물이 남아 있는 한 토지의 완전한 사용 및 수익이 어렵고, 강제 집행 단계에서도 철거 또는 수거 대상이 명확해야 하기 때문입니다.

그러므로 사건 토지에 시설물이 있다면 인도(명도) 청구와 함께 지상물 철거 또는 수거 청구를 함께 할 수 있도록 준비해야 합니다.

♦상가명도소송 시 검토사항 

1) 무단 영업 및 점유 사실을 입증하는 자료

상가 외관, 무관으로 걸어둔 간판, 영업 중인 내부 모습, 집기류 배치 상태 등을 촬영한 사진이나 동영상이나 가게 영수증 등을 통해 실제 무단 점유를 입증할 수 있어야 합니다.

2) 건물 도면

가벽을 세우거나 외부에 불법 가설 건축물을 지어 영업 공간을 넓히는 일들이 상가 관련 사건에서는 빈번하게 발생하는데요.

만일 등기부상 현황과 실제 개조된 현황이 다를 경우에는 도면에 무단 점유 및 영업 구역을 정확하게 표시해서 법원에 제출해야 합니다.

그래야 추후 강제집행 시 오차가 발생하지 않습니다.

이 외에 무단 점유자와 권리 관계에 대한 다툼이 있는 분들은 다음 글을 통해 검토사항을 확인해 보시기 바랍니다.

♦주택명도소송 시 검토사항 

1) 점유의 불법성을 입증하는 서류

-부동산 등기부등본 및 토지·건축물대장

-형사 고소장 및 고소인 진술조서(무단 침입인 경우) 등

일반 임대차에서는 임대차계약서가 핵심이지만, 처음부터 권원이 없었던 무단 점유자를 상대로 하는 명도소송에서는 내가 정당한 소유자이고 상대방은 아무런 권리가 없다는 것을 증명해야 합니다.

2) 실제 거주를 입증하는 현장 자료

-전입대확인서

-현장채증 사진 및 동영상

-주변 인물들의 진술서

법원을 설득하기 위해서는 무단 점유자가 현재 그곳에 살고 있다는 물리적인 증거가 필요합니다.

반대로 무단 점유자와 원래 임대차 계약 관계였고, 계약 갱신을 주장하며 퇴거를 거부하고 있는 상황이라면 다음 글을 함께 참고해 보시는 것을 권장 드립니다.

내 부동산을 마음대로 사용하는 점유자를 하루라도 빨리 내보내고 싶은 마음이 들 수 있습니다. 

그러나 소유자라고 하더라도 임의로 출입을 막거나 내부 물건을 치우는 방식으로 점유자를 강제로 퇴거시키려 하면, 오히려 또 다른 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

따라서 무단 점유자를 내보내기 위해서는 감정적으로 대응하기 보다는 점유 권원의 유무, 계약 종료 여부를 먼저 확인하고, 명도소송을 통해 적법한 집행권원을 확보해야 할 것입니다.

현재 불법점유자의 안전한 퇴거 방법이나 명도소송 절차에 관한 구체적인 검토가 필요하시다면, 아래 상담 배너를 통해 문의 주시기 바랍니다.