부동산 강제집행 계고: 진행 절차와 이후 집행까지

안녕하세요. 명도 법률 서비스 <명도자들>을 운영하고 있는 레짓법률사무소 이창형 대표 변호사입니다. 

명도소송을 통해 판결이나 조정 조서 등 집행권원을 확보했음에도 임차인이 부동산을 계속 점유하고 있다면 별도로 부동산 인도 강제집행 절차를 진행해야 합니다.

이 과정에서 집행관이 현장을 방문하여 자진 퇴거를 요구하는 절차가 진행되는데, 이를 실무상 "계고 집행"이라고 합니다.

이번 글에서는 부동산 강제집행 계고가 무엇인지부터 계고 절차와 기간, 임차인의 대응에 따른 후속 절차까지 순서대로 살펴보도록 하겠습니다.

1. 부동산 강제집행 계고란 무엇인가요?

1) 계고의 법적 의미와 목적

부동산강제집행계고는 명도소송 승소 후 진행하는 '1차 강제집행 절차'로, 법원 집행관이 현장을 찾아가 임차인에게 지정된 유예기간 내에 자발적으로 부동산을 비우도록 공식 경고하는 제도입니다.

본 제도의 목적은 강제 퇴거라는 물리적 실력 행사에 앞서 임차인에게 스스로 점유를 인도할 마지막 기회를 제공하여, 불필요한 마찰을 줄이고 자진 퇴거를 유도하는 것에 있습니다.

2) 계고와 본 집행의 차이점

♦계고(1차 집행): 점유자에게 집행 일시를 고지하고 계고장을 부탁하여 자진 퇴거를 경고하는 심리적인 압박 절차로써, 짐을 직접 밖으로 빼내지는 않습니다.

♦본 집행(2차 집행): 계고 기간이 지나도 퇴거하지 않을 때 진행하며, 집행관 주도하에 내부 유체동산(짐)을 완전히 반출하는 실력 행사 단계입니다.

2.  강제집행 계고 절차는 어떻게 진행되나요?

1) 계고 집행 신청 및 현장 출동 준비

먼저 명도소송 승소 판결문 정본, 집행문 부여 신청을 통해 발급받은 집행문, 그리고 송달·확정증명원을 준비해야 합니다. 

해당 서류들을 구비한 다음에는 다음 3단계의 절차를 거치면 됩니다.

♦신청서 제출 및 예납금 납부: 

부동산 소재지 관할 법원 내 집행관 사무소에 부동산 인도(명도) 강제집행 신청서를 제출합니다. 

접수 후 집행관 수수료, 출장비, 공고문 부착 실비 등이 포함된 1차 예납금을 법원 지정 은행이나 가상계좌로 납부합니다.

♦담당 집행관 배당 및 일정 협의:

예납금 납부가 확인되면 담당 집행관이 배당되며, 채권자(임대인) 또는 대리인과 현장 출동 날짜 및 시간을 협의하여 확정을 합니다.

♦현장 인력 준비:

현장 방문 당일 부재중이거나 고의로 문을 열어주지 않을 가능성이 존재하기 때문에 이를 미리 대비해야 합니다. 

이를 위해서 열쇠수리공을 사전에 동원 준비를 해야 하며, 점유자 부재 시 주거침입이나 물품 분실 시비를 방지하기 위한 성인 참관인(증인)을 사전에 확보해야 합니다. 

이때 참관인은 미성년자를 제외한 성인이라면 이웃 주민, 건물 관리인, 임대인의 지인 등 누구나 가능합니다.

2) 집행관 현장 방문 및 계고장 부착

계고일이 되면 담당 집행관이 해당 부동산을 방문하여 현장 상황을 확인합니다.

이때 임차인이 현장에 있다면 강제집행이 신청되었다는 사실과 자진하여 인도해야 할 기한 등을 알리고, 필요한 방법으로 계고 내용을 고지합니다.

이후 집행관은 점유자나 방문객이 가장 쉽게 볼 수 있는 부동산 내부 벽면, 거실 정면, 또는 출입문에 법원 공식 계고장(경고문)을 부탁합니다.

만약 문이 잠겨 있거나 임차인이 부재중이라면, 집행관의 지시하에 열쇠공이 도어락이나 열쇠를 개쇄하고 성인 참관인 2인이 입회한 상태에서 내부로 적법하게 진입한 후에 계고 집행을 진행합니다.

*부착된 계고장은 임의로 뗄 수 없다.

따라서 임차인이 이를 임의로 찢거나 떼어내어 훼손할 경우, 형법 제 140조 '공무상표시무효죄'가 성립되어 5년 이하의 징역 또는 700만 원 이하의 벌금이라는 무거운 형사 처벌을 받게 됩니다.

이로 인해 계고자 부착 자체만으로 임차인에게 엄청난 심리적, 법적 압박을 줄 수 있게 됩니다.

3. 강제집행 계고기간과 임차인의 반응별 대응법

1) 계고 기간은 얼마나 주어지나요?

집행관은 계고장(경고장)을 부착한 후 바로 집행을 하는 것이 아니라 자진 퇴거 유예기간을 부여하는데요. 

계고 기간은 일반적으로 짧게는 1~2주 길게는 1~2달 정도로 설정이 됩니다.

계고기간은 집행관의 업무 스케줄이나 집행 규모에 따라 달라집니다. 

통상 원룸처럼 작은 목적물은 스케줄 지정이 용이하여 계고 기간이 짧을 수 있는 반면, 대규모 시설 명도는 하루가 온전히 소요되는 경우가 많기 때문에 계고 기간이 길게 설정되곤 합니다. 

이 기간은 임차인이 신규 이사 자리를 알아보고, 짐을 정리하여 스스로 나갈 수 있는 최소한의 시간적 배려 차원에서 부여하는 것입니다.

2) 계고 기간 중 임차인이 스스로 퇴거하면 어떻게 되나요?

계고 이후 임차인이 기한 안에 자진하여 부동산을 비워주는 경우라면 원칙적으로 임차인의 짐을 강제로 반출하는 본 집행까지 진행할 필요는 없습니다.

집행을 하지 않으니 임대인 입장에서는 오히려 비용과 시간을 크게 줄일 수 있어 좋은 경우라고 말씀을 드릴 수 있는데요.

다만, 모든 짐이 확실하게 반출됐는지, 원상복구가 제대로 되었는지 확인을 해야 하고, 미납금 정산도 꼭 제대로 마무리를 해야 추후 문제가 발생하지 않습니다. 

3) 계고를 받아도 퇴거하지 않고 버틴다면?

계고장에 적힌 유예기간이 지났음에도 임차인이 아무런 반응이 없거나, 끝까지 퇴거를 거부하는 경우도 있습니다.

이런 경우에는 다음 단계인 본 집행을 통해 짐을 반출하고 점유를 회복해야 합니다.

이때 임대인이 절대 해서는 안 되는 행동은 사적으로 문을 따고 들어가거나 짐을 빼내는 것입니다.

계고가 끝났다 하더라도 법적 절차를 거치지 않고 짐을 빼려는 시도를 하면 주거침입죄, 재물손괴죄, 권리행사방해죄 등 형사 처벌 대상이 될 수 있습니다.

4.계고기간 종료 후 본집행 준비 절차

계고기간이 만료되었음에도 임차인이 자발적으로 이사하지 않으면 집행관 사무소에 본 집행 기일 지정을 신청해야 합니다.

이때 본 집행을 진행하기 위해서는 노무비, 운반비, 물류창고 보관료 등에 해당하는 본 집행 예납금을 추가로 납부해야 합니다.

명도 강제집행 시 발생하는 비용에 대한 더 자세한 정보는 다음 글을 통해 확인하실 수 있습니다. 

그리고 지정된 본 집행 당일에는 집행관과 노무 인력이 출동하여 내부 유체동산을 밖으로 반출하며, 반출된 짐은 물류창고에 보관됩니다.

이후 임차인이 보관료를 정산하고 짐을 가져가지 않을 경우, 유체동산 매각(경매) 절차를 거쳐 잔존물 처리를 완료하고 완전히 부동산 점유를 회수하게 됩니다.

계고 집행부터 본 집행까지의 절차에 대해 더 자세한 내용을 확인하고 싶다면 다음 글을 함께 읽어 보시기 바랍니다.

오늘 설명드린 부동산 강제집행 계고는 세입자를 무조건 쫓아내기 위한 차가운 법적 절차가 아니라, 가장 적은 비용과 마찰로 부동산을 안전하게 돌려받기 위한 ’법적 협상의 최후 수단‘입니다. 

이에 계고 절차가 지닌 심리적 위력과 법적 효력을 제대로 이해하고, 상황별 대응책을 잘 숙지하신다면 명도 분쟁을 최소한의 시간과 비용으로 해결하는데 도움이 될 것입니다.

이 외에 궁금한 점이 있거나 명도 강제집행과 관련하여 자세한 상담이 필요하시다면 아래 상담 배너를 참고해 주시기 바랍니다.