명도 법률 서비스 <명도자들>을 운영하고 있는 레짓 법률사무소 이창형 대표 변호사입니다.

이번 글에서는 명도 문제를 해결하기 위해 점유이전금지가처분에 관한 정보를 찾고 있는 분들을 위해 관련 핵심 정보를 9개의 목차로 정리하였습니다.

1. 점유이전금지가처분이란?

1) 점유이전금지가처분의 의미

점유이전금지가처분이란 부동산에 대한 점유권을 타인에게 이전하거나 점유 명의를 변경하는 것을 금지하도록 법원에 신청하는 임시 보전처분입니다.

쉽게 말해, 현재 해당 부동산을 점유하고 있는 임차인이나 불법 점유자가 소송 진행 도중에 타인에게 점유를 넘기지 못하도록 현상 상태를 그대로 법적으로 동결시키는 조치입니다.

2) 왜 필요한 절차일까?

민사소송법상 판결문은 소송 당사자인 피고에게만 효력이 미칩니다. 

소송 도중 세입자가 제3자에게 점유를 넘기면 기존 판결문으로는 집행이 불가능해져 소송을 처음부터 다시 해야 하는 손실이 발생하므로, 이를 막기 위한 필수 안전장치가 바로 점유이전금지가처분입니다.

▶가처분 집행 이후 점유 변경시 승계 집행문 가능

가처분 집행(고시문 부착)이 완료된 이후에 점유자가 바뀌는 경우에는 가처분의 대세적 효력(승계인에 대한 효력)이 발생합니다.

이에 점유자가 제3자로 변경이 되더라도 처음부터 소송을 다시 제기할 필요가 없습니다.

기존 피고를 상대로 명도소송 승소 판결을 받은 뒤, 법원에 승계집행문 부여를 신청하여 승계인을 상대로 즉시 강제집행을 단행할 수 있기 때문입니다.

2. 점유이전금지가처분이 필요한 대표적인 사례

♦주택명도소송을 진행할 때

2기 이상 월세 연체 또는 계약 만료 후 퇴거를 거부할 때 진행합니다.

소장을 받은 세입자가 법적 책임을 피하거나 시간을 끌 목적으로 지인, 친인척, 동거인에게 슬그머니 점유를 넘기거나 전입신고를 변경하는 기습적 점유 이전을 막기 위해 필수적입니다.

♦상가명도소송을 진행할 때

상가 명도 사건에서는 사업자 명의가 변경되거나 제3자에게 전대하고, 실제 영업자와 임대차계약상 임차인이 다른 경우가 꽤 빈번한 편입니다. 

따라서 상가명도소송에서는 소송을 제기하기 전에 실제 점유자를 확인하고 점유이전가처분을 함께 검토하는 것이 중요합니다.

♦토지명도소송을 진행할 때

토지의 경우 점유자가 토지 일부를 제3자에게 다시 임대하거나, 컨테이너·가설시설물 등을 제3자에게 넘기는 방식으로 실제 점유관계가 변경될 수 있습니다.

이처럼 소송 중 점유자가 변경되면 판결 이후 강제집행 과정이 복잡해질 수 있으므로, 현재의 점유 상태를 확인하고 점유이전금지가처분을 통해 이를 보전해 둘 필요가 있습니다.

3. 법원이 가처분을 인용하기 위한 요건

법원에서 가처분 신청 인용을 받기 위해서는 다음과 같은 법적 요건과 입증 서류가 명확히 갖춰져야 합니다.

♦피보전권리: 가처분을 통해 보호받으려는 실체법상 권리 (예: 임대차 계약 해지에 따른 부동산 인도청구권, 소유권에 기한 방해배제청구권)

♦보전의 필요성: 지금 당장 가처분을 하지 않으면 향후 판결을 받더라도 집행이 불가능해지거나 현저히 곤란해질 위험이 있다는 정황

▶어떤 증빙자료가 준비되어야 할까?

<임대차 계약 종료된 경우>

임대차기간이 만료되었거나, 임차인이 차임을 연체하여 임대인이 계약을 해지한 경우, 임대인은 임차인을 상대로 건물 또는 부동산의 인도를 청구할 수 있습니다. 

이때 임대인의 ‘인도청구권’이 점유이전금지가처분의 피보전권리가 됩니다.

이를 입증하기 위해 준비해야 할 서류는 다음과 같습니다.

-부동산 등기사항전부증명서(등기부등본)

임대차계약서 사본 

계약 해지 통보 증거(내용증명, 카톡/문자 대화 내역, 통화 녹취록)

차임(월세) 입금 내역서 및 연체 내역

부동산 도면 및 현황 사진(부동산의 일부분만 점유하고 있는 경우 필수)

실제 점유자와 영업 현황을 확인할 수 있는 사업자등록 정보, 간판 및 출입 현황 사진

<불법 점유인 경우>

애초에 계약이나 사용 승낙 없이 무단으로 점유하과 있다면 소유권에 기한 부동산 인도청구권 또는 건물·토지 인도청구권이 피보전권리에 해당이 됩니다.

이를 입증하기 위해 준비해야 할 서류는 다음과 같습니다.

-부동산 등기사항전부증명서(등기부등본)

-매매계약서, 경매 매각허가결정문 등 신청인의 권리를 증명하는 자료

-토지대장·건축물대장 및 지적도

-상대방의 점유 경위와 점유 개시 시점을 확인할 수 있는 자료

-퇴거 또는 부동산 반환을 요구한 내용증명

-상대방과 주고받은 카카오톡·문자메시지·이메일

-간판, 사업자등록, 우편물 등을 통해 실제 점유자를 확인할 수 있는 자료

-무단 시설물 설치나 구조 변경 사실을 보여주는 자료

-현장 사진, 동영상 및 출입 현황 자료

부동산 도면 및 현황 사진(부동산의 일부분만 점유하고 있는 경우 필수)

-유치권 등 상대방이 주장하는 점유 권원을 반박할 수 있는 계약서, 대금지급 내역 및 공사 관련 자료

4. 부동산점유이전금지가처분신청서 작성 방법은?

<점유이전금지가처분 신청서 작성 항목>

♦당사자 표시: 

채권자(임대인)와 채무자(점유자)의 성명, 주민등록번호, 주소 연착처 등 인적사항 정확히 기재

♦목적물표시:

등기부등본상의 주소, 면적, 구조의 내용과 일치하게 작성

♦신청 취지: 

"채무자는 별지 목록 기재 부동산에 대한 점유를 타인에게 이전하거나 점유 명의를 변경하여서는 아니 된다"라는 법원 명령 구문 작성.

♦신청 원인:

피보전권리(임대차 관계 및 해지 사유)와 보전의 필요성(점유 이전 우려 정황)을 객관적 사실에 기반하여 기술.

점유이전금지가처분 신청서와 준비 서류에 대한 보다 자세한 설명은 다음 글을 통해 확인하실 수 있습니다. 

5. 점유이전금지가처분절차 안내

1) 신청 준비: 

가처분을 신청하기 전, 법원 심사 및 향후 집행 과정에서 차질이 없도록 목적물가액을 산정하여 인지대와 송달료를 계산하고 필수 제출 증거 서류를 수집하는 등 법률적·비용적 요건을 사전에 정비해야 합니다.

2) 신청서 제출: 

작성이 완료된 신청서는 부동산 소재지 관할 법원 또는 피고 주소지 관할 법원에 접수합니다. (대한민국 법원 전자소송 사이트를 통한 온라인 접수 가능).

3) 담보제공명령: 

법원에서 신청서를 검토한 후 채무자의 손해 가능성을 대비해 담보제공을 명령합니다.

주로 SGI서울보증의 보증보험증권 제출로 대체하며, 사안에 따라 현금 공탁 명령이 나올 수 있습니다.

이때 담보제공명령에는 이행기한이 정해져 있으므로 기간 안에 공탁 또는 보증보험 발급을 완료하고 그 증명서를 법원에 제출해야 합니다.

기한 내에 담보를 제공하지 않으면 가처분 결정이 내려지지 않거나 신청이 각하될 수 있습니다. 

4) 가처분 결정: 

법원이 인용 결정을 내리고 채권자(임대인) 및 채무자(점유자)에게 가처분 결정정본을 발송합니다. 

5) 집행: 

결정문 수령 후 14일 이내에 관할 법원 집행관 사무소에 집행을 신청하고 현장 고시를 완료해야 합니다.

14일이 지나면 가처분 결정의 집행력이 실효되어 효력을 잃게 되므로, 인지대와 송달료를 다시 내고 처음부터 재신청을 해야 하니 꼭 기한 내에 집행 신청과 현장 고시를 완료하셔야 합니다.

집행은 가처분 대상 부동산의 소재지를 관할하는 지방법원 집행관 사무소에 신청하면 됩니다.

6. 가처분 결정 후 점유이전금지가처분 집행 절차는?

가처분 결정문을 받았다고 해서 자동으로 점유가 동결되는 것은 아니며, 현장 강제집행을 마쳐야 비로소 법적 효력이 완성됩니다.

<점유이전금지가처분집행절차 3단계>

-1단계: 서류 준비: 가처분 결정정본, 송달증명원, 부동산등기부등본 구비

-2단계: 집행신청서 제출 및 예납금 납부

-3단계: 현장 집행 및 고시문 부착

가처분 인용 후 집행 절차를 어떻게 준비해야 하는지 보다 자세하게 알고 싶다면 다음 글을 참고해 보시기 바랍니다.

7. 점유이전금지가처분 비용은 얼마나 들까?

♦인지대 및 송달료: 사건 규모와 당사자 수에 따라 결정되며 보통 수만 원 내외.

♦담보제공 비용: 보증보험증권 발급 시 2~3만 원 내외.

♦강제집행 예납금: 집행관 출장비 및 집행 실비로 약 10~20만 원 안팎 소요.

가처분 비용이 어떻게 산정되는지, 비용 납부 절차가 어떻게 되는지 궁금하시다면 다음 글을 참고해 보시기 바랍니다.

8. 목적물가액 산정 방법은?

산정 방법은 법적 권리 원인에 따라 달라지고, 법원에 따라서 어떤 방식을 적용하는지도 달라집니다.

하지만 일반적으로 다음과 같은 공식이 적용되고 있습니다.

♦소유권에 기한 경우

:시가 내지 실제거래가격 또는 이에 가장 근접한 가격으로 산정

♦임대차 관계의 경우

:임대차 보증금액 + (월 차임액 × 100)

점유이전금지가처분목적물가액 계산 방법과 계산 시 주의사항에 대한 보다 자세한 정보는 다음 글을 통해 확인하실 수 있습니다.

9. 점유이전금지가처분 이후 명도소송 절차가 궁금하다면?

점유이전금지가처분 집행을 마쳤다면, 이제 세입자를 실제로 퇴거시키고 부동산을 완전히 돌려받기 위한 본안 소송인 '건물명도소송'을 진행해야 합니다. 

가처분은 현재 점유 상태를 임시로 묶어두는 보전처분일 뿐이므로, 승소 판결문(집행권원)을 확보해야만 강제집행을 통한 최종 점유 회복이 가능하기 때문입니다.

가처분 이후 명도소송 절차에 대해 더 자세한 내용을 알고 싶다면 다음 글을 참고해 주시기 바랍니다.

여기까지 명도 사건에서 필요한 점유이전금지가처분에 대한 정보를 핵심 위주로 간략히 안내해 드리겠습니다.

이 밖에 궁금한 점이 있거나 자세한 법리적 검토, 문의가 필요한 경우라면 아래 상담 배너를 참고해 주시기 바랍니다.

감사합니다.