상가명도소송 주요 쟁점 사안 알고 시작하세요

안녕하세요. 명도 법률 서비스 <명도자들>을 운영하고 있는 이창형 변호사입니다.

상가 명도 사건은 생계가 걸려 있는 문제이다 보니 주택 명도 사건에 비해 분쟁이 발생하는 경우가 상대적으로 더 많은 편입니다.

이번 글을 통해서 상가 명도사건의 주요 쟁점 사안과 전략적 대응의 필요성에 대해 알려 드릴테니 참고해 보시고 대처 방향성을 찾아 가시길 바랍니다.

1. 상가 세입자, 마음대로 내보낼 수 없는 이유

세입자가 월세를 장기 연체했거나, 계약 사항을 위반했을 경우, 직접 문을 잠그거나 세입자의 짐을 빼려고 하는 임대인 분들이 간혹 계시는데요.

아무리 내 소유의 상가 건물이라도 하더라도 세입자를 임의로 내보내려 했다가는 오히려 형사 처벌을 받거나 복잡한 분쟁에 휘말릴 수 있습니다.

그 이유는 우리 민법에서는 스스로 권리를 회복하는 행동인 ‘자력구제’를 엄격히 금하고 있기 때문입니다.

더군다나 상가는 주택과 달리 영업소인 경우가 많기 때문에, 단전·단수 등의 행위마저 형사상 업무방해죄로 처벌될 수 있기까지 합니다.

그러므로 상가 세입자를 강제로 내보내야 하는 상황이라면 바로 상가명도소송 절차를 알아보시는 것을 권장 드립니다. 

적법한 절차를 통해 집행권원을 얻어야 비로소 상가 세입자를 안전하게 내보낼 수 있습니다.

2. 월세 연체 상가명도소송의 주요 쟁점

월세 연체는 주택 뿐만 아니라 상가에서도 빈번하게 발생합니다. 

상가 월세 연체 해지 기준은 상가건물임대차보호법상 3기입니다. 

관련하여 월세 연체 사안에 관하여는 아래 글에 보다 자세히 설명이 되어 있으므로, 상가 월세 연체로 고통받는 임대인이시라면 아래 글을 먼저 정독해 보시기 바랍니다. 

3. 만기 종료와 계약갱신요구권의 충돌

임대차 계약 기간이 끝나갈 때, 임대인은 만기 종료를 이유로 명도를 요구하는 반면, 임차인은 계약 연장을 요구하며 거부하는 상황이 자주 발생합니다.

♦임차인의 계약갱신요구권 : 10년 보장

상가임대차보호법에 따르면 임차인은 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 갱신을 요구할 수 있습니다.

이런 이유로 임대인이 명도소송을 제기할 때, 상가 세입자가 가장 먼저 내세우는 방어 카드가 바로 ‘계약갱신요구권’입니다.

이는 임차인이 상가에 투입한 시설비나 인테리어 비용을 회수하고, 영업의 연속성을 유지할 수 있도록 법으로 강력히 보장하는 권리입니다.

만일 임차인이 이 기간 안에 적법하게 갱신 요구를 했고 전체 기간이 10년을 넘기지 않았다면, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.

따라서 임대인은 소를 제기하기 전에 임차인이 해당 기간 안에 갱신 요구를 했는지부터 확인을 해야 합니다.

♦10년이 안 넘었더라도, 갱신 거절할 수 있는 법적 사유 존재

하지만 10년이라는 기한이 남아 있다고 해서 임차인의 갱신 요구를 무조건 수용해야 하는 것은 아닙니다. 

법에서 정한 정당한 사유가 있다면 갱신 거절을 할 수 있습니다.

상임법 제 10조 제1항에는 임대인이 임차인의 갱신 요구를 정당하게 거절할 수 있는 예외 사유들을 명시하고 있습니다. 

[대표적인 거절 사유]

-임대료 3기분 연체

-무단 전대

-거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우

-무단 전대

-임대차 건물의 파손 또는 멸실

-건물 철거 또는 재건축

(계약 당시 미리 고지가 되었거나, 안전상의 이유로 진행되는 경우)

♦계약갱신요구권과 갱신 거절 통지는 모두 계약 만료 전 6개월~1개월 전 사이에 행사해야 한다. 

갱신 요구와 갱신 거절 의사 표시는 행사 시기가 매우 중요합니다. 

상임법에 따르면 계약갱신요구권 행사 및 임대인의 갱신 거절 통지는 모두 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 내에 이루어져야 합니다. 

이 법정 기간을 놓치게 되면 종전 임대차와 동일한 조건으로 자동 연장되는 ‘묵시적 갱신’이 발생합니다. 

묵시적 갱신이 이루어지면 임대인은 임의로 계약을 해지할 수 없게 되므로, 명도소송 진행 자체가 불가능해집니다.

♦ 의사 표시 통지 방법

구두 통지만으로는 추후 입증이 어려울 수 있어 반드시 수신 확인이 가능한 문자 메시지, 통화녹음, 내용증명을 활용해 의사 표시가 도달했음을 입증할 증거를 남겨두어야 합니다.

4. 10년 도과 전이라도, 임차인이 계약갱신요구권 행사 시기를 놓친 경우

계약 기간이 10년 미만이라도, 임차인의 법정기간(만료 6개월 전~ 1개월 전) 내에 갱신요구권을 행사하지 않았다면 계약은 만기일로 종료됩니다.

물론 우리는 적법한 기간 내에 갱신 거절 통지를 했다는 전제가 충족이 되어야 하겠죠. 

이때 임차인이 뒤늦게 갱신을 주장하거나 명도를 거부하더라도 법적 효력이 없습니다. 

10년 보장 규정은 임차인이 법정 기간 내에 권리를 행사했을 때 비로소 효력이 발생하는 것입니다. 

행사 시기를 놓쳤다면 세입자의 연장 주장은 법적인 효력이 없으므로, 임대인은 적법하게 임대차 종료에 따른 명도소송을 제기해 상가를 인도 받을 수 있습니다. 

5. 10년이 도과되어 더 이상 임차인에게 계약갱신요구권이 없는 경우

이 케이스가 상가 만기 관련하여 가장 많은 분쟁이 생기는 유형입니다. 

통상 10년 이상 같은 자리에서 장사를 하는 경우도 많으며, 더군다나 중간에 상가 소유권이 손바뀜이 이뤄진 경우도 마찬가지로 여기에 해당됩니다. 

최초 계약일로부터 이미 10년이 지난 상가 임차인은 더 이상 법적인 계약갱신요구권을 행사할 수 없습니다.

따라서 임대인은 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 재계약 의사가 없음을 통지함으로써 계약을 종료시킬 수 있습니다.

다만, 10년이 지난 임차인이라 하더라도 권리금 회수 기회 보호(상임법 제10조의4)는 별개로 적용될 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

대법원 판례에 따르면 10년의 갱신 기간이 지났다고 해서 권리금 보호 의무까지 사라지는 것은 아닙니다. 

이에 따라 10년이 도과된 세입자를 상대로 명도소송을 제기할 경우, 임차인이 권리금 회수 방해를 이유로 맞소송을 제기해 올 가능성이 매우 높으므로 사전에 정밀한 법률적 대비가 필요합니다.

6. 철거 또는 재개발이 예정되어 있는 경우

건물의 노후화로 인한 철거나 재개발·재건축은 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유가 됩니다. 그러나 법적 인정 요건이 까다롭습니다.

[법적으로 인정되는 경우]

-계약 체결 당시 철거·재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

-건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되어 안전 사고의 우려가 있는 경우 

-다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

특히 근린건물을 매수한 후에 리모델링 혹은 재건축을 하여 가치를 증대시키는 부동산 사업을 영위하시는 분들도 있습니다. 

이 경우 리모델링이나 재건축에 앞서 명도가 모두 이뤄져야 하는데, 가장 좋은 것은 구조안전진단 결과입니다. 

구조안전진단 결과에 따라 안전 사고의 우려를 입증할 수 있기 때문에, 구조안전진단 결과가 D등급이나 E등급이라면 소송 진행도 고려해볼 수 있을 정도가 됩니다. 

7. 임차인이 권리금 회수 기회 보장을 요구하거나 손해배상을 청구하는 경우

상가명도소송 과정에서 임차인은 ‘권리금 회수 방해에 따른 손해배상 청구’를 반격 수단으로 활용할 때가 많습니다.

임대인이 신규 임차인과의 계약을 정당한 사유 없이 거절하여 권리금을 회수하지 못하게 방해했다고 주장하는 것입니다.

권리금회수 기회는 상가건물임대차보호법으로 보장되는 권리이기 때문에 임차인이 10년 넘게 있었다고 하더라도 최소한 ‘만기’까지는 회수 기회를 보장해줘야 합니다. 

만약 무작정 임차권 양도를 거부할 경우, 손해배상의 대상이 될 수 있습니다. 

하지만 세입자에게 월세 3기 연체 등 상입법 제10조 제1항 각 호의 거절 사유가 존재한다면, 임대인은 권리금 회수 기회 보장 의무에서 완전히 면제되는 경우가 존재합니다. 

따라서 임차인이 권리금 회수 기회 보장을 요구하면 거절 사유가 존재하는지를 면밀히 검토해 보아야 합니다.

특히 임대차기간 중 3기 이상 연체 이력이 있거나, 누가 봐도 터무니 없는 권리금을 받겠다고 하는 경우 등 제반 사정을 살펴 분쟁이 진행되는 중간에라도 변호사의 자문을 받는게 좋습니다. 

8. 상가 명도와 원상 복구 문제

소송에서 승소 판결을 받더라도 실제 명도 과정에서는 원상복구 범위를 두고 2차 분쟁이 발생하는 경우가 꽤 흔합니다.

소송 실무적으로 원상복구는 복구 비용 건설 감정이 필요한 등 생각보다 기간과 비용이 많이 소요됩니다.

따라서 빠른 명도가 필요한 상황에서는 명도소송과 원상복구 비용 청구 소송을 병합해서 진행하는 것을 권하지는 않습니다. 

원상복구 비용 때문에 명도 청구 인용이 더뎌지는 효과가 발생하기 때문이지요. 

나아가 원상복구 비용이 크다면 변호사비용, 감정비용 등을 감안하면 배보다 배꼽이 큰 경우가 더 많아 원상복구 비용 청구 소송을 준비 중이시라면 이 분야 경험이 많은 변호사와 상담을 통해 경제적 실익을 파악 후 소송을 하셔야 합니다. 

무턱대고 소송을 하면 비용만 들이고 실제 손에 남는 돈은 얼마 없는 경우가 많기도 하니까요.

여기까지 상가 명도 사건의 주요 쟁점에 대해 살펴보았습니다.

상가 명도 분쟁은 대응이 늦어질수록 미납 차임이 누적되거나 새로운 임차인을 받지 못하는 등 임대인이 감당해야 할 경제적 손실이 커질 수 있습니다.

또한 계약 종료 여부나 점유관계, 권리금 문제 등 여러 쟁점이 얽혀 있다면 단순한 퇴거 요청만으로 해결하기 어려운 경우도 존재합니다.

따라서 이미 세입자가 퇴거를 거부하고 있거나 명도소송까지 고려하고 있다면, 현재 상황에서 필요한 법적 대응 절차를 확인해 보는 것이 좋습니다 

이 밖에 궁금한 점이 있거나 구체적인 상담이 필요하다면 아래 상담 배너를 통해 문의 주시기 바랍니다.