세입자 강제퇴거, 명도소송이 반드시 필요한 이유는?

안녕하세요. 명도 법률 서비스 <명도자들>을 운영하고 있는 이창형 변호사 입니다.

임대차 건물을 운영하다 보면 월세 체납이나 계약 위반 등으로 세입자 퇴거를 진행해야 하는 골치 아픈 순간이 찾아옵니다.

오늘은 악성 임차인을 퇴거 시키기 위해 명도소송이 필요한 이유와 법적 절차를 진행하기 위해 필요한 요건에 대해서 핵심 위주로 간략히 설명을 드리려고 합니다.

1. 세입자명도소송이 필요한 사유들

♦월세 연체

주택의 경우 2기, 상가의 경우 3기의 월세가 연체가 되면 계약 해지 및 명도 소송을 할 수 있는 기본 요건은 충족합니다. 

그러나 실제 현실에서 소송에 착수하는 것은 몇 가지 고려 요소가 더 필요합니다. 

반드시 세입자 내보내기를 위해 명도소송을 고려해야 하는 몇 가지 케이스를 정리해 드립니다. 

1) 상습 체납자

월세를 한두번 늦게 내는 정도가 아니라, 반복적으로 연체를 하거나 일부만 지급하면서 시간을 끄는 유형입니다. 

임대차 보호법 상 해지 사유(주택 2기, 상가 3기 연체)가 충족이 되었음에도 배짱을 부린다면 즉시 법적 조치를 시작해야 합니다.

2) 연락두절/잠적형 세입자

연락이 되지 않거나, 짐만 두고 사라지는 유형입니다. 

이런 상황이라고 해서 건물주가 임의로 문을 열고 들어가거나 짐을 빼면 안 되기 때문에, 신속하게 명도소송을 진행해야 합니다.

3) 기다려달라며 시간을 끄는 세입자

계약 기간이 끝났거나 해지 통보를 받았는데도 계속해서 퇴거 일정을 미루는 유형입니다. 

조금만 더 기다려달라고 하지만 실제로는 구체적인 이사 일정이 없거나, 반복적으로 약속을 어기는 경우가 많습니다.

4) 하자/수리 문제로 핑계 삼는 세입자

실제로 하자가 있었다면 건물주가 일정 부분 책임을 질 수 있지만, 악성 임차인은 하자 문제를 과장하거나 퇴거 거부의 명분으로 활용하는 경우가 있습니다. 

5) 원상복구비 분쟁을 만드는 세입자

임차인(세입자)이 무단 인테리어를 했거나 시설을 훼손했는데도, “견적이 너무 과하다, 통상적인 사용 흔적일 뿐이다”라고 다투면서 퇴거를 지연시키는 유형입니다. 

♦만기 퇴실 거부

만기 퇴실 거부에도 다양한 유형이 있습니다. 

특히 아래와 같은 유형들은 협의로서 해결이 잘 되지 않는 케이스들이므로, 세입자 강제퇴거를 위해서 명도소송을 진행해야 할 가능성이 높습니다. 

1) 막무가내로 더 살겠다는 세입자

법정 통지 기간을 준수하여 적법하게 갱신 거절 의사를 전달했음에도, “갈 곳이 없다”, “이사 비용을 달라”며 무조건 더 거주를 하겠다고 고집을 부리는 유형입니다.

2) (주택인데) 계약갱신요구권을 2번 쓰겠다는 세입자

이미 갱신권을 1회(법적 한도) 사용하여 총 4년을 거주했음에도, 또 다시 갱신권을 사용하겠다고 주장하며 퇴거를 거부하는 유형입니다.

3) (주택인데) 집주인의 실거주를 믿을 수 없다는 세입자

임대인 본인 또는 직계존비속(부모, 자녀)이 해당 주택에 실제로 거주하기 위해 임차인의 계약갱신 요구를 적법하게 거절을 했으나, 임차인이 이를 “보증금을 올려받기 위한 허위 실거주”라고 의심하며 퇴거를 거부하는 경우입니다.

4) (상가인데) 10년 이상 계약갱신요구권을 쓰겠다는 세입자 

상가건물임대차보호법상 임차인은 최초 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 계약갱신요구권을 행사할 수 있는데요. 

그럼에도 10년이 지난 시점에서 추가 갱신을 요구하며 점유를 비워주지 않는 유형힙니다.

5) (상가인데) 임차권을 양수한 상황에서 이전 임차인의 계약 기간을 배제하고 10년의 임차 기간을 주장하는 경우 

영업을 양수 받은 새 임차인(양수인)이 들어왔을 때, 이전 임차인(양도인)이 사용한 기간을 무시하고, “새로 들어왔으니 지금부터 다시 10년 동안 영업하겠다”고 주장하는 경우들이 종종 존재합니다.

하지만 대법원 판례 상 임차권을 양수한 양수인은 전 임차인의 지위를 그대로 승계합니다. 

즉, 전 임차인이 영업했던 기간을 합산하여 계산해야 합니다.

♦불법 전대 유형: 임대인 허락 없이 전대하는 경우

임차한 부동산 전체를 제 3자에게 다시 임대하거나, 부동산 일부 공간을 나누어서 재임대하는 경우, 명의상 임차인과 실제 영업자가 다른 경우가 대표적인 불법 전대 유형에 해당이 됩니다.

♦불법 증축, 개조 및 용도변경: 주로 상가에 해당

상가 임차인이 영업 편의나 매출 증대를 위해 임대인의 사전 승인 없이 건물의 구조를 변경하거나 불법 증축 또는 개조를 감행하는 사례가 꽤 빈번한데요.

임대인의 동의 없는 무단 증축이나 구조 변경은 건물의 안정성을 위협할 뿐만 아니라 행정관청으로부터 위반 건축물 지정 및 이행강제금 부과 등 임대인에게 막대한 재산상 손해를 입힐 수 있어 즉각적인 계약 해지와 빠른 조치가 필요합니다.

2. 세입자내보내기, 바로 할 수 없는 이유는?

*자력구제가 불가능하기 때문입니다.

스스로의 힘으로 점유를 회복하는 것을 법률 용어로 ‘자력구제’ 라고 하는데요.

우리 민법에서 자력구제 행사를 엄격히 제한하고 있습니다. 

민법에 언급되어 있는 ‘자력구제’에 대한 내용만 보면 집주인이 점유를 회복하기 위해 자력을 쓸 수 있다고 생각할 수 있지만,

우리 민법은 자력 구제가 용인될 수 있는 특별한 경우를 제시해, 일반적인 명도 사건에서는 자력구제가 허용이 가능한 사안이 아님을 암묵적으로 나타내고 있습니다.

만일 부동산 권리를 회복하려고 자력구제에 해당하는 행동을 하다가는 오히려 형사 처벌의 위험성이 있으므로, 반드시 적법한 절차를 통해 세입자강제퇴거를 시도해야 할 것입니다.

<자력구제에 해당하는 행동들>

-출입문 잠금 장치를 임의로 교체하는 행위

-임차인의 동의 없이 내부에 들어가는 행위

-전기,수도, 가스 공급을 끊는 행위

-임차인의 물건을 폐기하거나 처분하는 행위

3. 악성임차인에게 명도소송이 효과적인 이유는?

악성임차인내보내기에 명도소송이 효과적인 이유는 소장의 강제력과 강제집행 진행이 가능하다는 점에 있습니다.

♦소장에는 강제력이 있다

아무리 악성임차인이라고 해도 소장은 피할 수 없습니다.

집주인이 보내는 문자, 전화, 심지어 내용증명까지 무시한 채 연락을 끊어버리는 악성 임차인들이 있는데요. 

안타깝지만 문자나 전화만으로는 임차인을 강제로 내보낼 수 없습니다. 

내용증명 역시 상대방에게 심리적 압박을 줄 수는 있지만, 그 자체만으로 명도나 강제집행을 할 수 있는 효력이 생기는 것은 아닙니다.

그러나 명도소송은 임차인의 이러한 태도에도 충분히 진행할 수 있습니다.

수령 거부, 폐문부재 등의 사유로 소장이 전달 되지 않아도 법원은 재송달을 시도해 볼 수 있고요. 

몇 차례 송달을 시도했음에도 송달이 이루어지지 않으면 특별송달을 신청할 수 있고, 그마저도 어렵다면 공시송달 절차로 대체할 수 있습니다.

즉, 연락두절 세입자가 아무리 소장 수령을 피하려 해도 결국 소송 절차는 진행될 수 있다는 의미입니다.

이처럼 세입자 명도소송은 강제력이 있는 절차이기 때문에 소송이 시작된 뒤에 연락이 두절되었던 세입자가 다시 연락을 해오거나, 뒤늦게 퇴거 협의에 나서는 경우도 적지 않습니다.

♦강제집행으로 내보낼 수 있다

승소 판결문을 획득하면 집행권원을 가지고 나가지 않는 세입자를 강제집행으로 내보낼 수 있습니다. 

많은 경우, 패소를 하면 세입자들은 자진 퇴거를 선택하지만 끝내 짐을 빼지 않는 악성 세입자(임차인)들도 분명 존재합니다. 

임차인명도소송에서 승소를 하면 이런 경우가 발생해도 충분히 대처할 수 있습니다.

특히 판결문에 “제1항은 가집행 할 수 있다”라는 문구가 있으면 판결 확정이 나지 않아도 즉시 강제집행 절차 진행이 가능합니다.

다만, 강제집행은 바로 짐을 빼는 방식으로 진행되지는 않습니다. 

먼저 집행관이 현장에 방문해 임차인에게 일정 기간 내에 자진 퇴거할 것을 알리는 계고 집행 절차가 진행됩니다.

그럼에도 임차인이 끝내 퇴거를 하지 않으면, 이후 본 집행이 진행되죠. 

본집행 단계는 집행관이 현장에서 점유를 해제하고, 임차인의 짐을 강제로 반출하는 방식으로 이루어집니다.

즉, 판결 이후에도 임차인이 나가지 않는다고 해서 집주인이 무작정 기다릴 필요 없고, 법적 절차에 따라 강제집행을 통해 부동산을 명도 받을 수 있습니다.

4. 명도소송을 하려면 어떤 것부터 해야 할까요?

세입자내보내기를 위해 퇴거소송을 시작하려면 반드시 법적 요건을 충족해야 합니다. 

법원이 명도 청구를 받아들이기 위해 기본적으로 갖춰야 할 5가지 필수 법적 요건은 다음과 같습니다.

<명도소송 시 갖춰야 할 필수 요건>

1) 원고의 권리: 부동산에 대한 법적 권리가 있어야 함 (소유권 또는 임대권한)

2) 피고의 점유: 세입자(피고)가 현재 부동산을 점유하고 있어야 함

3) 계약의 종료: 임대차 계약이 종료되었거나 해지되었어야 함

4) 의사 전달: 해지 또는 종료 의사가 피고에게 제대로 전달된 상태여야 함

5) 인도 거부: 피고가 퇴거 또는 인도를 거부하고 있어야 함

이 요건 중에서도 특히 중요한 부분은 임대차계약이 적법하게 종료되었거나 해지가 되었는지 여부입니다.

본 소는 세입자가 나가지 않는다고 해서 바로 진행할 수 있는 소송이 아닙니다. 

세입자가 더 이상 해당 해당 부동산을 사용할 권리가 없어졌다는 점이 확인이 되어야 합니다.

따라서 임차인명도소송을 준비하고 있다면 가장 먼저 임대차 계약이 제대로 종료가 되었는지, 또는 계약 해지가 제대로 이루어졌는지 점검하는 것이 중요합니다.

여기까지 글을 읽으셨다면 확실하고 안전한 세입자강제퇴거를 위해 명도소송이 왜 필요한지 그 답을 찾으셨을거라 생각합니다. 

이제는 법적 요건을 철저히 갖추고, 본격적인 소송 준비에 돌입하셔야 할 때입니다. 

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