아파트(주택) 명도소송이 어려워지는 주요 원인은?

안녕하세요. 명도 법률 서비스 <명도자들>을 운영하고 있는 이창형 변호사입니다.

아파트(주택) 명도소송은 임차인과 가족의 생활 기반이 되는 장소이다 보니 여러 문제를 삼으며 퇴거를 거부하는 사례가 종종 발생합니다.

이번 글에서는 주택명도소송을 복잡하게 만드는 주요 원인과 임대인이 사전에 준비해야 할 사항을 구체적으로 살펴 보도록 하겠습니다.

 1. 아파트(주택) 명도소송의 특징은?

▶계약 해지 기준: 월세 2기분 연체(민법 제650조)

2개월 연속 체납하지 않아도 미납 누적분이 월세 2기분에 달하면 계약 해지가 가능합니다.

▶ 신속한 대처가 중요

대처를 미루면 소송 기간 동안 밀린 월세와 관리비가 보증금을 빠르게 소진시켜 결국 보증금으로 손실을 충당하지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.

▶계약갱신요구권 관련 분쟁 발생 가능성

주택 명도 분쟁에서는 월세 미납 외에도 ‘계약갱신청구권’을 둘러싼 갈등이 자주 발생하는 편입니다. 

 2. 월세 계약, 차임이 2기분 이상 연체된 경우

요새 아파트도 월세 계약이 늘어나고 있는 추세이기 때문에(전세의 월세화), 아파트에서도 월세 연체에 따른 명도소송이 빠르게 증가하고 있습니다.

아파트 차임 연체와 관련하여서는 민법이 적용되기 때문에, 해지 기준은 2기분입니다. (개별 계약으로 더 높게 정하면 개별 계약이 유효, 더 낮게 정하면 민법 적용).

차임연체와 관련된 내용은 별도 글에서 상세하게 다루고 있으므로, 만기 종료-계약갱신청구권 사안이 아닌 월세 연체 사안이 궁금하신 분들은 아래 링크를 통해 해당 글을 확인해 주시기 바랍니다. 

 3. 계약갱신청구권 분쟁의 핵심 쟁점은?

▶2020년 신설 주택임대차보호법상 계약갱신청구권(계약갱신요구권)

주택임대차보호법 제6조의3에 따라 임차인은 1회에 한해 계약갱신청구권을 행사하여 2년을 더 거주할 수 있는 권리를 갖습니다. 

이 규정은 2020년 주택임대차보호법이 개정되면서 신설된 규정입니다. 

▶갱신 거절 사유 : 임대인이 무조건 수용해야 하는 것은 아닙니다.

하지만 임차인이 계약갱신청구권을 행사하더라도 임대인은 법으로 정해진 정당한 사유가 있을 경우 이를 적법하게 거절할 수 있습니다.

<주택임대차보호법상 갱신 거절 사유>

-임차인의 차임 연체(2기분)

-임대인 본인 또는 직계존비속(부모, 자녀)의 실거주

-거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우

-상호 합의에 의한 상당한 보상 제공

-임대인의 동의 없는 무단 전대 

-임차인의 중대한 과실로 인한 파손

-건물의 철거 또는 재건축

 4. 계약갱신청구권과 실거주 목적 갱신 거절이 충돌하는 경우

▶ 임차인이 실거주 의사를 의심하는 경우 분쟁 발생 

위와 같은 갱신 거절 사유 중에서도 특히 임대인의 실거주를 이유로 갱신을 거절하는 경우, 임대인과 임차인 사이에 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다.

임차인이 실거주 목적의 갱신 거절을 순순히 받아들이지 않고, 새로운 임차인을 받아 보증금을 올려 받기 위한 꼼수라고 의심하며 퇴거를 거부할 때 주로 분쟁이 발생하는데요. 

물론 실제로 의심가는 정황이 있는 경우도 있지만, 무단히 퇴거를 거부하기 위한 핑계인 경우도 많습니다.

이에 따라 주택명도소송으로 이어지는 경우가 생기며, 소송 과정에서 법리적 공방의 핵심은 단연 ‘실거주 의사의 입증’에 집중이 됩니다.

▶실거주 의사의 입증 책임

대법원 판례와 실무상으로 보면 실거주를 이유로 계약갱신을 거절하려는 임대인에게 정당한 실거주 사유와 의사를 입증할 책임이 있습니다.

만일 임대인이 실거주 의사를 명확히 입증하지 못하면 법원은 임차인의 계약갱신청구권을 인정하게 되며, 임대인의 명도 청구는 기각이 될 가능성이 높아집니다.

따라서 아파트명도소송을 제기하거나 통보를 전달하는 초기 단계부터 법적으로 인정을 받을 수 있는 자료를 미리 준비하는 것이 필요합니다.

▶실거주 의사의 진정성 확인

법원에서 ‘실거주 의사’를 판단할 때는 단순히 임대인의 주관적인 의사표시만 보지 않습니다.

여러 정황과 객관적인 증거를 바탕으로 ‘진정성’을 종합적으로 평가합니다.

실무에서는 진정성을 구체적으로 입증하기 위해 다음과 같은 자료를 활용합니다.

-현재 주거지의 계약 종료 현황: 

임대인 본인이 현재 타인 명의의 집에 전/월세로 거주 중이라면, 해당 거주지의 임대차 계약 종료 통보 내역이나 이사 준비 정황 자료

-자녀의 학교 및 직장 이전 자료:

직계존비속이 입주할 예정이라면 자녀의 전학/입학 수속 서류, 직장 발령지 변경 내역 등 실거주가 불가피함을 보여줄 수 있는 증빙 자료

-실거주 목적의 인테리어 및 리모델링 견적:

입주 전 집을 수리하기 위해 업체와 주고 받은 견적서, 계약서 등

-기존 주택 매각 또는 이사 계획서:

현재 살고 있는 집을 매각하거나 이삿짐센터와 체결한 이사 계약서 등 구체적인 실행 계획 자료

이처럼 객관적이고 구체적인 사정이 뒷받침이 되어야 법원에서 임대인의 실거주 의사를 진정한 의사로 인정하게 되며, 비로소 아파트명도소송에서 승소 판결을 끌어낼 수 있습니다.

 5. 임차인이 계약갱신권을 행사했을 때 대처 방안

▶갱신 거절 통보 시점 확인

계약 갱신 거절 대응에서 가장 중요한 핵심은 거절 의사를 전달하는 ‘통보 시점’이 법정 기간 내에 존재하는지 확인을 하는 것입니다. 

계약갱신 요구에 대한 거절 통지는 반드시 임대차 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내에 명확히 이루어져야 합니다.

이때 거절 의사가 임차인에게 도달했음을 객관적으로 입증할 수 있도록 문자나 통화 기록 등을 확실하게 남겨야 하고요

만일 계약 만료 2개월 전까지 정당한 갱신 거절 통지를 도달시키지 못하면 묵시적 갱신이 이루어지거나 임차인의 갱신요구권이 그대로 인정이 되어 퇴거 요청이 어려워질 수 있습니다.

▶갱신 거절 통지 방법 확인

계약 갱신 거절 통지는 법적으로 특정 형식으로만 해야 한다고 정해져 있지 않습니다. 

민법 제543조에 따라 해지/거절 의사가 세입자에게 ‘도달’만 되면 효력이 발생하므로, 카톡, 문자, 통화 녹음, 내용증명 등 다양한 방법으로 전달할 수 있습니다.

이에 실무에서는 다양한 수단을 활용하여 의사 전달을 하는데요.

이 중에서 법리적으로 가장 확실한 통지 수단은 ‘내용증명’입니다.

내용증명으로 ‘갱신 거절 의사’를 전달하는 방법에 대해 궁금하다면 다음 글을 참고해 보시기 바랍니다.

*임차인의 소재가 불명확할 때 통보 방법: 의사표시 공시송달

다만, 계약 해지, 계약 갱신 거절, 임대차 계약 종료 통보와 같이 상대방이 있는 의사 표시는 원칙적으로 그 의사 표시가 상대방에게 도달이 되어야 법적 효력이 발생합니다. 

‘도달’은 상대방이 통지 내용을 확인할 수 있는 객관적인 상태에 놓인 때를 의미하는데요. 

하지만 상대방이 연락 두절 상태이거나 그 소재를 알 수 없는 경우에는 기간 안에 의사를 도달시키는데 어려움이 생길 수밖에 없습니다. 나중에 도달 여부에 대해서 다툼이 발생할 수도 있고요.

이럴 때 활용할 수 있는 방법이 바로 ‘의사표시 공시송달’입니다.

핵심 요건은 단순히 우편물을 받지 않았다는 것이 아니라, 통상적으로 필요한 확인과 조사를 했는데도 상대방의 소재를 알 수 없다는 것입니다.

단순한 폐문부재, 수취거절, 보관기관 경과의 이유만으로는 신청이 어렵고, 주소·근무지·연락처 등을 통상적인 방법으로 확인했음에도 과실 없이 상대방의 소재를 알 수 없어 의사표시를 도달시킬 수 없는 경우에 활용이 가능합니다.

▶아파트(주택)명도소송 준비

적법한 절차와 기간 내에 갱신 거절 의사를 전달을 했음에도 세입자가 퇴거를 거부하고 불법 점유를 지속한다면, 결국 주택명도소송을 고려하셔야 합니다.

임대인이 법률적으로 손해 없이 대응하기 위해서는 다음과 같은 자료들이 꼼꼼하게 준비가 되어져야 하니 참고하시기 바랍니다.

<명도소송 시 필수 준비 자료>

-임대차계약서

-등기부등본

-건축물대장

-갱신 거절 통지 관련 문자, 카톡, 통화 녹음, 내용증명 자료

-실거주 필요성을 입증할 수 있는 객관적인 자료

 6. 아파트(주택)명도소송 시 손해를 최소화하려면?

아파트나 주택 명도소송은 소송 자체에 소요되는 시간(평균 3~6개월 이상)동안 월세가 밀려 보증금이 계속 차감되거나 새로운 임차인을 구하지 못해 추가적인 금전적인 손해를 입게 되는 경우가 많습니다.

이에 집주인이 소송 과정에서 발생하는 시간적,경제적 손해를 최소화하기 위해 반드시 알고 활용해야 할 전략적 대응책 3가지를 알려드리도록 하겠습니다.

▶ 장래이행의 소: 만기가 되기 2~3개월 전 소 제기

장래이행의 소는 아직 계약 만기일이 되지 않았더라도, 세입자가 “만기가 되어도 나가지 않겠다”고 선언하거나 퇴거 거부 의사가 명확할 때 만기 전이라도 미리 소송을 제기할 수 있는 제도입니다.

만기 2~3개월 전에 미리 소장을 접수해 두면, 계약 만기 시점에 맞춰 판결을 받거나 판결 직후 곧바로 강제집행 절차에 들어갈 수 있어 공실 기간 및 보증금 소진에 따른 손실을 크게 줄일 수 있습니다.

▶점유이전금지가처분 신청하기

아파트명도소송에서 승소를 하더라도 현장 점유자가 소송 대상자가 아닌 제 3자로 바뀌어 있으면 집행불능 상태가 됩니다. 

이 경우에는 제 3자를 상대로 처음부터 다시 소송을 해야 하는데요. 

이는 결국 시간과 비용 낭비로 이어집니다.

소 제기 전에 또는 동시에 점유이전금지가처분을 신청하면 현재 세입자가 제3자에게 점유를 이전하는 것을 법적으로 금지하여 안전하게 소송 결과를 강제집행으로 연결할 수 있을 것입니다.

명도자들은 명도소송 진행 시 추가 비용 없이 점유이전금지가처분을 함께 진행해 드리고 있습니다.

▶법적 분쟁이 있을 시 법률 조력 받기

단순한 건물 반환 청구를 넘어 임차인의 계약갱신요구권 주장, 실거주를 이유로 한 갱신 거절 사유의 입증 등 복잡한 쟁점이 얽혀 있다면 법률 조력을 받는 것이 좋습니다.

이러한 사건에서는 갱신요구권의 행사 시기, 갱신 거절 통지의 적법성, 실거주 의사의 진정성, 이를 뒷받침할 입증자료, 퇴거 후 부동산의 실제 사용 상태까지 종합적으로 검토해야 합니다.

관련 법리에 대한 검토와 증거 준비가 미흡하면 당사자 사이의 다툼이 커지고 소송이 장기화될 수 있습니다.

명도 변호사의 조력을 받는 가장 큰 이유는 단순히 승소판결을 받기 위해서만은 아닙니다. 

계약 종료 통지부터 실제로 부동산을 반환받을 때까지 발생할 수 있는 여러 위험을 줄이기 위해서입니다.

이번 시간에는 아파트(주택)명도소송의 특징과 함께 빈번하게 발생하는 ‘계약갱신청구권’ 관련 분쟁과 이에 대한 준비 방안에 대해서 핵심 위주로 간략히 살펴보았습니다.

명도자들은 관련 최신 대법원 판례를 면밀히 분석한 법리적 승부로 최상의 결과를 이끌어내고 있습니다.

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