점유이전금지가처분 목적물 가액 산정 방법과 주의사항

안녕하세요. 명도 법률 서비스 <명도자들>을 운영하고 있는 레짓법률사무소 이창형 대표 변호사입니다.

부동산 명도소송을 진행하거나 점유자의 무단 점유에 대응할 때 반드시 거쳐야 하는 핵심 절차가 바로 '점유이전금지가처분'입니다. 

점유이전금지가처분 신청서를 작성할 때 가장 많은 분들이 헷갈려 하고 어려움을 겪는 항목이 바로 '목적물가액' 산정입니다. 

목적물가액을 제대로 이해하지 못하고 엉뚱한 금액을 작성하면 법원으로부터 보정명령을 받거나 불필요한 담보금을 부담하게 될 수 있습니다.

이번 글에서는 점유이전금지가처분목적물가액의 정의부터, 실제 계산 방법, 주의사항, 그리고 신청 절차까지 실무 중심으로 알아보도록 하겠습니다.

1. 점유이전금지가처분목적물가액이란?

점유이전금지가처분 목적물가액'이란 법원에 가처분 신청을 제기할 때, 가처분 대상이 되는 부동산(건물, 토지 등)의 경제적 가치를 평가하여 법정 기준에 맞춰 산정한 금액을 말합니다.

쉽게 말해 “내가 인도받고자 하는 부동산의 가치는 얼마인가?”를 나타내는 수치입니다.

명도소송이나 가처분은 금전을 직접 달라고 청구하는 소송이 아니라 '점유의 회수'를 목적으로 하므로, 청구 금액이 아닌 부동산 자체의 공적 가치가 산정 기준이 되는 것입니다.

2. 왜 목적물가액을 계산해야 할까?

목적물가액을 계산하는 가장 큰 이유는 법원이 가처분 대상의 경제적 가치를 파악할 수 있도록 하기 위해서입니다.

목적물가액은 단순히 신청서에 기재하는 형식적인 금액이 아니라, 사건의 규모를 판단하고 담보제공 금액 등 가처분 절차에서 필요한 사항을 검토하는 기준자료로 활용될 수 있습니다.

*담보 금액(공탁금) 산정 기준

법원이 가처분 신청을 받아들여 결정을 내릴 때는 채무자(점유자)가 입을 수 있는 손해를 대비해 채권자에게 '담보제공명령'을 내립니다. 

이때 법원이 요구하는 담보금의 액수가 바로 목적물가액을 기준으로 산정됩니다.

※인지대는 목적물가액의 영향을 받지 않아

많은 분들이 "목적물가액이 비싸지면 가처분 신청 인지대도 비싸지는 것이 아닌가?" 라고 오해하시곤 합니다. 

하지만 점유이전금지가처분신청 사건의 인지대는 목적물가액의 크기와 상관 없이 '정액'으로 정해져 있습니다.

본안소송인 '명도소송'은 소가가 커질수록 인지대가 비례하여 늘어나지만, 보전처분인 '점유이전금지가처분'은 정액제이므로 가액 변동에 따른 인지대 영향은 없다는 점 꼭 기억하시기 바랍니다.

3. 목적물가액 계산 방법은?

계산 방법은 법적 권리 원인에 따라 달라지고, 법원에 따라서 어떤 방식을 적용하는지도 달라집니다만, 일반적으로 다음과 같은 방식을 사용하고 있습니다.

▶소유권에 기한 경우

집주인(소유자)이 무단 점유자나 계약이 만료된 임차인을 상대로 소유권에 기하여 명도 및 가처분을 청구하는 경우입니다.

이 경우에는 시가 내지 실제거래가격(부동산의 경우 실거래가액이 없으면 공시지가 기준) 또는 이에 가장 근접한 가격으로 산정됩니다.

그런데 어떤 경우에는 전자소송포털 상 "부동산 가액 및 소가계산기"로 산정된 금액이 목적물 가액으로 인정되기도 합니다.

▶임대차 관계의 경우

임대인이 임차인을 상대로 임대차 계약 해지(차임 체납, 기간 만료 등)에 따라 점유이전금지가처분을 신청하는 경우입니다.

*임대차 목적물가액 기본 공식

: 임대차 보증금액 + (월 차임액 × 100)

*월세가 없는 경우 공식

: 월세가 없는 경우에는 보증금 총액이 곧 목적물가액이 됩니다.

*보증금이 없는 경우 공식

: 보증금이 없는 경우에는 부동산의 시가표준액과 공시지가를 기준으로 산정합니다.

4. 목적물가액 계산 시 주의해야 할 사항은?

목적물가액을 잘못 계산하여 법원에 제출하면 법원에서 보정명령이 내려오며, 이 과정에서 1~2주 이상의 시간이 허비되어 그사이 점유자가 제3자에게 점유를 넘겨버리는 불상사가 생길 수 있습니다.

그러니 주의 사항을 잘 참고해서 놓치는 부분이 없을 수 있도록 준비하셨으면 합니다.

▶부동산 '일부' 점유 시 면적 비율 반영

명도 사건 중에 상가 건물의 특정 층 일부나 주택의 방 1칸만 무단 점유하고 있는 사건이 있는데요. 이런 경우에는 건물 전체의 가액을 그대로 쓰면 안됩니다.

전체 건물 가액 중 실제 점유하고 있는 면적의 비율만큼만 안분하여 계산해야 합니다.

-계산 방식: 전체 건물 가액 × (실제 점유 면적 ÷ 건물 총면적)

또한 신청서에 점유 부분을 표시한 ’도면‘을 반드시 별지로 첨부해야 목적물이 명확히 특정될 수 있습니다. 

▶건물 산정 시 부속 토지 지분/공용 부분 누락 주의

아파트, 빌라, 오피스텔과 같은 집합건물의 점유이전금지가처분을 진행할 때는 전유부분(건물) 가액만 기재해서는 안 됩니다.

반드시 대지권 지분(부속 토지 가액)을 함께 합산하여 목적물가액을 산정해야 합니다. 

이때 등기사항전부증명서(등기부등본) 상의 대지권 비율과 토지의 개별공시지가를 확인하여 대지권 가액을 더해 누락이 없도록 주의해야 합니다.

결국 목적물가액을 계산하기 전에는 숫자부터 입력할 것이 아니라,

① 무엇을 점유하고 있는지

② 가처분 대상이 건물 전체인지 일부인지

③ 토지와 건물이 모두 관련되어 있는지

④ 임대차에 기한 사건인지 소유권에 기한 사건인지

를 먼저 확인하는 것이 필요합니다.

5. 점유이전금지가처분 신청 방법은?

점유이전금지가처분목적물가액 산정이 완료되었다면 본격적으로 가처분 신청 절차를 준비해야 하는데요.

신청 절차는 다음과 같이 진행됩니다.

1. 서류 준비 및 목적물가액 산출내역서 작성 

부동산 등기사항전부증명서, 건축물대장, 토지대장, 임대차계약서 사본, 차임 연체 입금 내역 등 소명자료를 준비합니다.

또한 계산한 목적물가액의 근거인 '목적물가액 산출내역서'를 작성합니다. 

2. 신청서 작성 및 법원 접수

당사자(채권자/채무자), 신청취지, 신청이유, 피보전권리를 기재한 가처분 신청서를 작성합니다.

이후에는 대법원 전자소송 사이트에서 인지대와 송달료를 납부하고 관할 법원에 접수합니다.

3. 법원의 담보제공명령 및 담보 공탁 

법원은 신청서를 검토한 후 보통 2~5일 이내에 '담보제공명령'을 내립니다.

명령서를 받은 날로부터 7일 안으로 지정된 담보금에 대해 서울보증보험의 보증보험증권 제출 또는 현금 공탁을 완료해야 합니다.

4. 가처분 결정

담보 제공이 확인되면 법원에서 가처분 결정이 내려집니다. 

점유이전금지가처분신청서 작성 방법부터 준비서류까지 더 상세한 정보를 알고 싶다면 다음 글을 참고해 보시기 바랍니다.

이번 시간에는 점유이전금지가처분 신청 때 꼭 필요한 목적물가액에 대해서 살펴보았습니다.

목적물가액은 단순히 신청서에 기재하는 형식적인 숫자가 아니라, 가처분 대상의 경제적 가치를 나타내고 담보제공 금액 등을 판단하는 기준자료로 활용될 수 있는 요소입니다.

따라서 목적물가액을 정확하게 산정해 두는 것은 이후 담보제공과 가처분 신청, 집행 절차를 원활하게 진행하는 데 도움이 될 수 있습니다.

이 밖에 점유이전금지가처분이나 목적물가액 산정과 관련해 궁금한 점이 있거나, 명도소송을 함께 진행할 예정이라면 아래 상담 배너를 통해 문의해 주시기 바랍니다.