점유이전금지가처분신청서 작성 방법과 준비 서류 안내

안녕하세요. 명도 법률 서비스 <명도자들>을 운영하고 있는 레짓법률사무소 이창형 대표 변호사 입니다.

점유이전금지가처분은 부동산에 대한 인도·명도청구권을 보전하기 위한 가처분으로, 현재의 점유 상태가 임의로 변경되는 것을 막는 데 목적이 있습니다. 

법적으로 모든 명도소송에서 반드시 거쳐야 하는 절차는 아니지만, 점유자가 바뀔 가능성이 있는 사건에서는 명도소송을 제기하기 전 또는 본안소송과 함께 신청하는 경우가 많습니다.

이번 글에서는 점유이전금지가처분 신청서 작성, 준비 서류, 신청 방법, 가처분 이후 결정 과정까지 순서대로 살펴보도록 하겠습니다.

1. 점유이전금지가처분신청이 명도소송 전 필수인 이유

*점유 이전의 위험성

우리 민사집행법상 명도소송의 승소 판결문(집행권원)은 '소송 변론종결 당시의 피고(현재 세입자)'에게만 효력이 미칩니다. 

즉, 판결문상의 피고와 현장에서 실제 부동산을 점유하고 있는 사람이 일치해야만 강제집행관이 강제집행을 실시할 수 있습니다.

만약 명도소송 진행 중에 세입자가 임대인의 동의 없이 제3자에게 권리금을 받고 매장을 넘기거나, 전대차를 주거나, 제3자를 무단으로 입주시켜 점유 명의를 변경해버린다면 다음과 같은 치명적인 위험이 발생합니다.

♦승소판결문의 집행 불능 처리: 승소 판결을 받더라도 판결문상의 피고와 현장 점유자가 다르면 강제집행 당일 현장에 출동한 집행관은 강제집행을 거부합니다.

♦처음부터 다시 소송 진행: 집행이 불가능해지면 임대인은 부동산을 무단 점유 중인 새로운 제3자를 피고로 지정하여 다시 처음부터 명도소송을 제기해야 합니다.

위 두가지 상황이 벌어지면 결국 임대인은 수개월동안 추가로 월세를 받지 못하는 일이 발생하고. 추가적인 변호사 수임료, 법원부대비용 지출로 인해 극심한 스트레스와 재산상 손실을 입게 됩니다.

2. 점유이전금지가처분신청 준비 방법 안내

점유이전금지가처분은 본안 소송 전에 신속하게 진행되어야 하므로, 법적 요건을 충족하고 관련 서류를 완벽히 준비하여 보정명령 없이 한 번에 인용받는 것이 중요합니다.

▶법적 요건

법원에서 가처분 신청을 받아들이기(인용) 위해서는 민사집행법상 다음 2가지 법적 요건이 반드시 입증되어야 합니다.

1) 피보전권리: 

가처분을 통해 보전하려는 본래의 권리를 의미합니다.

점유이전금지가처분에서는 일반적으로 부동산을 돌려받을 수 있는 인도청구권 또는 명도청구권이 이에 해당됩니다.

쉽게 말해, “나는 이 건물을 돌려받을 권리가 있다”는 것을 법원에 증명할 수 있는 권리를 말하는 것입니다.

채무자에게 대항할 수 있는 권리라면 물권에 근거한 것이든, 채권에 근거한 것이든 관계 없이 피보전권리로 인정이 됩니다.

2) 보전의 필요성:

지금 당장 점유를 동결하지 않으면 향후 판결을 받더라도 집행이 불가능해지거나 현저히 곤란해질 위험이 있다는 사정을 입증해야 합니다. 

세입자의 지속적인 월세 연체, 퇴거 거부 의사 표명, 무단 전대 정황 등이 이에 해당합니다.

▶신청서 작성법 

점유이전금지가처분신청서는 법원 서식에 맞춰 정확한 사실관계를 바탕으로 작성해야 합니다. 

<신청서 핵심 항목 안내>

♦당사자 표시: 

채권자(임대인/소유자)와 채무자(점유자/임차인)의 성명, 주민등록번호, 실제 거주 주소, 연락처를 정확히 기재합니다. 

이때 상대방이 법인(주식회사, 유한회사)인 경우에는 ‘법인등록번호’ 또는 ‘사업자등록번호’를 기재합니다.

♦목적물의 표시: 

부동산의 내역을 부동산 등기부등본 표제부 내용과 동일하게 작성합니다.

만일 건물 전체가 아닌 일부(예: 상가 1층 중 101호, 주택 방 1칸 등)만을 점유하고 있다면, 점유 부위를 명확히 구획한 부동산 도면을 반드시 첨부해야 합니다.

♦신청취지:

법원에 어떠한 내용의 가처분을 내려달라는 것인지에 대한 내용을 명확하게 적어야 합니다. 

일반적으로는 “채무자는 별지 목록 기재 부동산에 대한 점유를 타인에게 이전하거나 점유명의를 변경하여서는 아니된다”는 표준 문구를 사용합니다.

♦신청원인:

피보전권리의 존재(임대차 계약 체결 및 해지 사실)와 보전의 필요성(점유 이전 우려 정황)을 일시, 장소, 사건의 경과에 맞춰 핵심 위주로 논리정연하게 작성합니다.

▶필수 준비 서류

신청서를 준비할 때는 주장을 뒷받침할 수 있는 소명자료를 함께 첨부해야 하는데요.

사건에 따라 준비서류는 달라질 수 있지만 임대차 관계에서 점유이전금지가처분을 신청한다면 일반적으로 아래와 같은 자료들이 필요합니다.

<필수 준비 서류 목록>

-부동산 등기사항전부증명서(등기부등본): 신청인이 해당 부동산의 소유자임을 증명

-임대차 계약서 사본: 당사자 간 임대차 계약 관계 증명

-계약 해지 통보 증거: 내용증명, 카톡 대화 내역, 문자 메시지, 통화 녹취록 등 계약이 정당하게 해지되었음을 증명하는 자료

-차임(월세)입금 내역서: 월세 미납을 사유로 계약을 해지하는 경우 연체 사실 입증용

-건물 도면 및 현황 사진: 부동산의 일부만을 점유 중이거나 구조 변경이 있는 경우 필수 첨부

▶가처분신청비용 준비

신청서를 제출할 때는 송달료와 인지대, 신청 후 담보제공명령이 나올 때는 담보제공비용(공탁금)을 내야 다음 절차로 넘어갈 수 있기 때문에 반드시 해당 비용을 미리 준비해야 합니다.

인지대, 송달료, 공탁금 등 가처분에 필요한 비용에 대해서 알고 싶다면 다음 참고글을 참고해 보시기 바랍니다.

3. 점유이전금지가처분신청 방법 진행 절차는?

가처분 신청은 과거에는 법원 방문 접수가 일반적이었으나, 최근에는 절차가 신속하고 진행 상황을 실시간으로 확인할 수 있는 ‘대한민국 법원 전자소송’을 통한 인터넷 신청이 대부분을 차지합니다.

1) 대법원 전자소송을 통한 인터넷 신청

1. 전자소송 로그인 및 서류 선택: 대법원 전자소송 사이트에 공동인증서로 로그인한 후 [민사 서류] → [민가처분 신청서]를 선택합니다.

2. 당사자 및 목적물 입력: 채권자 및 채무자의 인적 사항을 입력하고, 부동산 등기부등본 정보를 바탕으로 목적 부동산을 등록합니다.

3. 신청취지 및 신청원인 입력: 작성한 신청서 내용을 입력창에 등록하고 별지목록을 첨부합니다.

4. 소명서류 첨부 및 제출: 준비한 임대차계약서, 내용증명, 등기부등본 등의 파일을 첨부 서류로 업로드합니다.

5. 비용 납부 및 최종 접수: 인지대와 송달료를 신용카드나 계좌이체로 납부한 뒤 최종 제출합니다.

2) 담보제공명령

신청서가 접수되면 법원은 제출된 서류를 검토한 후, 가처분 결정으로 인해 혹시라도 채무자(세입자)가 입을 수 있는 불측의 손해를 담보하기 위해 채권자(임대인)에게 '담보제공명령'을 내립니다. 

보통 신청서 접수 후 수일 내에 명령서가 발송됩니다.

3) 담보제공(공탁금)납부

법원이 정한 기한(보통 명령서를 받은 날로부터 7일 이내) 내에 담보를 공탁보증보험증권 또는 현금 공탁 방법으로 제공해야 합니다.

4) 가처분 결정

지정된 기한 내에 보증보험증권 제출이나 현금 공탁 납부가 완료되면 법원은 비로소 가처분 인용 결정을 내립니다.

가처분 결정문 정본은 채권자와 채무자 양측에 송달됩니다.

4. 점유이전금지가처분 신청 인용 후 해야 할 것은?

가처분 결정문을 받은 것만으로는 점유 이전을 방지하기 위한 절차가 모두 끝난 것은 아닙니다.

즉, 법원에서 가처분 결정이 내려졌더라도 실제 집행까지 이루어져야 점유이전금지가처분의 목적을 제대로 달성할 수 있습니다.

따라서 가처분 결정을 받은 뒤에는 집행기간을 놓치지 않도록 신속하게 집행절차를 진행해야 합니다.

▶결정문 송달 후 2주 이내 집행 신청

민사집행법 제301조 및 제292조에 따르면, 가처분 재판의 집행은 채권자에게 결정문이 송달된 날로부터 2주(14일) 이내에 이루어져야 합니다.

만약 이 2주의 '골든타임'을 놓치게 되면, 법원의 가처분 결정은 집행력이 상실되어 효력을 잃게 됩니다. 

이 경우 인지대와 송달료를 다시 납부하고 가처분 신청 절차를 처음부터 다시 진행해야 하는 치명적인 상황이 발생하므로 결정문을 받은 즉시 현장 집행 절차에 착수해야 하는데요.

집행 절차는 다음 4단계로 진행이 됩니다.

1) 강제집행 신청서 제출

2) 집행비용(예납금)납부

3) 현장 방문 및 개쇄

4) 고시문 개시(부착)

가처분 결정 후 강제집행 절차를 준비하는 방법에 대해 더 자세히 알고 싶다면 아래 참고글을 함께 읽어 보시기 바랍니다.

오늘 알려드린 점유이전금지가처분신청방법은 내 부동산을 안전하게 돌려받을 수 있게 도와주는 안전장치와도 같습니다.

현재 내 부동산의 무단 점유자를 안전하게 내보내고, 이후 명도소송과 강제집행까지 원활하게 진행하고 싶다면 점유이전금지가처분을 미리 검토해 두는 것이 좋습니다.

관련하여 더 자세한 설명이 필요하거나 법률적인 검토가 필요하다면 아래 상담 배너를 참고해 주시기 바랍니다.