점유이전금지가처분집행절차: 신청부터 강제집행까지

안녕하세요. 명도 법률 서비스 <명도자들>을 운영하고 있는 레짓 법률사무소 이창형 대표 변호사입니 다.

점유이전금지가처분을 신청해 법원으로부터 인용 결정을 받았다면 모든 절차가 끝났다고 생각하기 쉽습니다.

하지만 가처분 결정문은 그 자체만으로 점유 이전을 자동으로 막아주지 않습니다. 

법적 효력을 완성하려면 법원이 정한 시한 내에 현장 강제집행을 마치고 본안 소송으로 이어가야 합니다. 

본 글에서는 점유이전금지가처분 결정 후 진행해야 할 강제집행 신청 절차, 현장 집행 실무, 점유 변동시 대응법, 본안 소송과의 연계성까지 상세히 알려드리도록 하겠습니다. 

1. 점유이전금지가처분 결정 후 무엇을 해야 하나요?

▶결정문 수령과 가처분 집행 신청 

법원에서 가처분 신청을 인용하면 채권자(임대인)와 채무자(점유자)에게 결정문 정본이 송달됩니다. 

이때 가장 유의해야 할 핵심은 가처분 결정문을 송달받은 날로부터 2주(14일) 이내에 관할 법원 집행관 사무소에 강제집행을 신청하고 현장 집행을 완료해야 한다는 점입니다. (민사집행법 제301조 및 제292조 참조)

만약 2주의 기한을 넘기면 가처분 결정은 집행력이 실효(상실)되어 효력을 잃습니다.

결정문이 존재하더라도 집행관이 현장 출동을 거부하여, 결국 인지대와 송달료 등 비용을 다시 부담하고 가처분 신청 절차를 처음부터 신청해야 합니다.

따라서 결정문을 받았다면 곧바로 필요한 서류와 비용을 확인해 집행신청을 해야 합니다.

2. 점유이전금지가처분 집행 신청 절차 안내

점유이전금지가처분 결정 후 현장 집행에 이르기까지의 서류 준비 및 행정 절차는 다음과 같이 3단계로 이루어집니다.

[가처분 인용 결정문 송달]

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[1단계: 필요한 집행 서류 준비] : 송달증명원, 결정문 정본 등 준비

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[2단계: 집행신청서 제출] : 관할 법원 집행관 사무소 접수 (방문/전자)

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[3단계: 집행관 배당 및 비용 납부] : 예납금 납부 후 현장 집행일 확정

1) 필요한 집행 서류 준비

<필요 서류 안내>

-점유이전금지가처분 결정정본

-송달증명원 

-부동산 등기사항전부증명서(등기부등본)

-부동산 목적물 도면(부동산 일부만 점유하고 있는 경우)

2) 집행 신청서 제출

<신청서 작성 방법>

♦당사자 기재: 

가처분 결정문에 나와 있는 채권자(임대인)와 채무자(점유자)의 인적사항을 동일하게 작성합니다.

♦집행 목적물 기재(부동산의 표시):

가처분 결정문의 ‘별지 부동산의 표시’에 기재된 내용을 그대로 옯겨 적으면 됩니다.

*전체 점유 시: 등기부등본 표제부상의 주소, 면적, 구조를 정확히 기재합니다.

*일부 점유 시: 점유 구역을 도면과 기호로 정밀하게 특정해야 하고, 목적물 도면을 첨부해야 합니다.

♦신청 취지: 법적 권한에 따라 부동산 현장에서 이러한 강제집행 조치를 취해달라는 취지의 내용을 기재합니다. 

부동산점유이전금지가처분 집행 신청서의 표준 신청취지는 다음과 같이 작성합니다.

♦신청이유: 법원이 이미 점유이전금지가처분 결정을 발령하였다는 사실과 해당 결정에 기초하여 집행을 구하는 사유를 기재합니다.

♦첨부 서류:

신청 이유에 적힌 내용을 증명하기 위해 집행신청서를 제출할 때는 위에서 언급한 점유이전금지가처분 결정정본, 송달증명원, 등기부등본, 목적물 도면을 함께 첨부해야 합니다.

<집행 신청서 제출>

신청서와 서류 준비가 완료되면 부동산 소재지를 관할하는 지방법원 소속 ‘집행관 사무소’에 강제집행을 신청하면 됩니다.

신청 방식은 방문 접수 및 대한민국 법원 전자소송 사이트를 통한 온라인 접수 모두 가능합니다. 

3) 집행관 배당 및 비용 납부

접수가 완료되면 당일 또는 익일에 사건 담당 집행관이 지정되며, 현장 출동을 위한 예납금 납부 절차가 진행됩니다. 

예납금은 보통 10만~20만 원 내외로 책정되며, 집행관 수수료, 수당, 현장 출장비, 공고문 부착 실비 등이 포함됩니다.

예납금 입금이 확인되면 담당 집행관과 채권자(또는 대리인) 간에 현장 방문 집행 일시를 협의하여 확정합니다.

3. 집행 현장에서 이루어지는 절차: 부동산점유이전금지가처분강제집행

집행 당일에는 채권자(임대인) 또는 채권자의 위임을 받은 대리인이 반드시 현장에 참석해야 합니다.

당사자들이 모두 참석하면 다음 3단계를 통해 실제 가처분 집행이 이루어집니다.

1) 현장 확인

지정된 일시에 담당 집행관과 채권자가 해당 부동산 현장에 출석하면, 집행관은 해당 부동산의 위치, 주소, 경계가 결정문상의 목적물과 일치하는지 확인하고 현재 내부를 실제 점유하고 있는 사람이 누구인지를 체크합니다.

2) 점유이전금지 공시

현장에 세입자(채무자)가 있는 경우, 집행관은 법원의 가처분 결정 취지를 명확히 구두로 고지합니다.

3) 공고문(고시문) 부착

집행관은 부동산 내부에서 가장 잘 보이는 벽면, 기둥, 또는 거실 정면 등에 법원 공식 ‘점유이전금지 고시문(공고문)’을 부착합니다.

이 고시문이 부동산 내부에 부착됨으로써 제3자에 대한 대세적 효력이 비로소 완전하게 발생하며, 법적 점유 동결 상태가 완성됩니다.

 4. 점유자가 문을 열어주지 않는다면?

실무적으로 보면 강제집행 당일 현장에 갔으나 점유자가 의도적으로 문을 열어주지 않거나, 부재중이어서 내부 진입이 불가능한 경우가 종종 발생합니다.

이러한 경우에는 필요한 범위에서 개문 조치를 통해 집행을 진행할 수 있습니다.

집행관의 지시하에 열쇠 수리공을 동원하여 문 잠금장치를 해제하고 내부로 진입이 가능하기 때문입니다.

다만, 점유자가 없는 상태에서 내부로 진입할 때는 법률상 성인 참관 증인 2명이 반드시 입회해야 합니다.

또한 신청인인 채권자가 직접 문을 강제로 열거나 잠금장치를 훼손해서는 안 됩니다. 

5. 가처분 집행 이후 점유자가 바뀌면 어떻게 해야 하나요?

가처분 고시문이 붙어 있음에도 불구하고 세입자가 법원 명령을 무시한 채 제3자에게 목적물을 전대하거나 점유를 넘겨주는 경우가 있습니다.

▶승계집행문을 통한 강제집행 

점유이전금지가처분을 미리 집행해 두었다면, 이후 본안 명도소송에서 승소한 뒤 새로운 점유자가 기존 채무자의 점유 승계인에 해당되는 경우, 승계집행문을 부여받아 새로운 점유자를 상대로 강제집행을 진행하는 방법을 검토할 수 있습니다.

6. 가처분 집행 후에 본안 소송을 꼭 해야 할까요?

네, 점유자가 자발적으로 부동산을 인도하지 않는다면 본안소송인 명도소송을 진행해야 합니다.

가처분은 임시로 현상 상태를 동결시키는 ‘보전처분’일 뿐, 점유자로부터 부동산을 실제로 인도 받아 임대인에게 완전히 넘겨 주는 ‘확정적 권리 구제’ 수단이 아니기 때문입니다.

즉, 세입자가 해당 부동산을 스스로 비워주지 않는 한 임대인이 강제로 짐을 빼낼 수 없습니다.

따라서 가처분 집행을 완료한 후 곧바로 건물명도소송을 제기하여 판결문(집행권원)을 확보해야 합니다. 

이후 승소 판결을 받았음에도 세입자가 끝까지 불응할 경우 명도 강제집행을 통해 최종적으로 부동산을 인도받을 수 있습니다.

Q. 가처분 만으로 자발적으로 퇴거하는 경우가 많나요?

예전에는 가처분만으로도 퇴거가 이뤄지는 경우가 많았습니다. 

그러나 요새는 정보가 너무 많기 때문에 그렇지 않은 경우가 더 많습니다. 

점유자들도 점유이전금지가처분만으로 임대인(소유자)가 뭘 할 수는 없다는 걸 대다수 알거든요. 

그래서 어차피 가처분 하고 기다렸다 명도소송을 해야할 확률이 높다면, 시간을 단축하기 위해서라도 명도소송도 동시에 준비하는게 훨씬 유리하다는게 최근 AI 시대 실무상 경향입니다. 

가처분 절차와 함께 명도소송 절차도 알아보고 싶으시다면 다음 글을 참고해 보시기 바랍니다.

여기까지 점유이전금지가처분결정 이후 실제 집행 절차와 현장에서 이루어지는 조치, 점유자가 변경된 경우 대응 방법, 그리고 본안소송까지 이어지는 흐름을 핵심 위주로 살펴 보았습니다.

점유이전금지가처분은 결정을 받는 것만으로 절차가 끝나는 것이 아니라, 정해진 기간 내 집행을 완료하고 이후 명도소송 및 강제집행까지 연결해야 실질적인 효과를 기대할 수 있습니다.

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