임대차계약해지 통보 시 임대인이 알아야 할 내용은

안녕하세요. 명도 법률 서비스 <명도자들>을 운영하고 있는 이창형 변호사 입니다.

아무리 월세 체납, 계약 위반 등이 있다고 해도 그 즉시 바로 내보낼 수는 없습니다.

세입자를 내보내기 위해서는 임대차계약이 종료가 된 상태여야 합니다. 

계약 중간에 임차인을 내보내야 하는 상황에 처해 있다면 이번 글을 통해 계약 해지에 대한 정보를 알아가시기 바랍니다.

1. 임대차 계약, 해지가 가능한 사유는?

임차인과 임대차 계약을 맺고 기간이 아직 많이 남아있더라도, 임차인이 의무를 다하지 않는다면 임대인은 계약을 중도에 끝낼 수 있습니다. 법적으로 집주인이 임대차 계약을 그 즉시 해지할 수 있는 대표적인 3가지 사유를 정리해 드리겠습니다.

1) 월세 연체

주택 2달 치, 상가 3달 치에 해당하는 체납액이 발생하면 즉시 계약 해지가 가능합니다. 여기서 중요한 것은 차임 연체 사유는 별도로 상당한 기간을 정하여 차임 납부를 최고하지 않아도 된다는 점입니다. 

*주의: 연속으로 밀린 횟수를 의미하는 것이 아니라, 밀린 금액의 총합이 2, 3개월 분에 달했을 때 해지 사유에 해당이 됩니다.

2) 기타 위약 사유

용도 외 사용, 목적물 훼손 등 계약 위반 시, 임대인이 ‘원상복구(시정)를 해달라“고 요청을 했음에도 불구하고 이행되지 않으면 즉시 해지가 가능합니다. 이 경우 대다수는 시정을 위한 기간을 정해서 시정을 최고해야 합니다. 

3) 특약으로 정한 경우

임대차 계약서 작성 당시 '특약 사항'으로 해지 조건을 걸어둔 경우입니다. 다만, 민법이나 임대차보호법의 강행규정을 위반한 특약은 법원에서 무효가 될 가능성이 있으므로 작성 시 주의해야 합니다. 

국내 임대차보호법은 임차인의 권리를 폭넓게 보장하면서 법원에서도 임차인에게 불리한 것은 무효로 보는 사례가 많습니다. 

특약사항 위반을 사유로 명도소송을 준비 중이시라면, 무턱대고 내용증명을 보내시기 전에 임대차 관련 전문 변호사에게 면밀한 진단을 먼저 받아보시는게 좋습니다. 

2. 계약 해지 전에 최고(독촉)를 해야 하나요?

최고(독촉)는 임대인의 선택 사항일 뿐, 항상 필요한 절차는 아닙니다. 

대법원 판례를 보면 채무불이행으로 인해 임대인과 임차인 사이의 신뢰 관계가 완전히 깨지거나 귀책사유의 시정을 거부하는 경우에는 사전 독촉 없이도 해지 효력이 발생할 수 있다고 봅니다. 

3. 임차인계약해지, 꼭 해야 하나요?

임대차계약해지, 상황에 따라 다릅니다. 

임차인계약해지는 선택적인 영역입니다. 계약을 해지할 것인지는 현실적인 득실에 따라서 평가해야만 합니다. 

상대방이 계약을 위반했어도 공실 리스크가 큰 경우라면 계약을 해지하지 않고 유지할 수 있는 반면, 공실 리스크가 있더라도 임차인에게 별 다른 재산이 없거나 보증금이 적은 경우에는 임대차계약을 해지하는게 더 득이 됩니다. 

명도소송을 하려면 임대차계약 해지는 필수입니다. 

다만, 임차인을 내보내려고 하는 상황이라면 이야기가 달라집니다. 이때 가장 먼저 필요한 절차가 바로 계약 해지 통보입니다.  

해지 통보가 이루어져야 비로소 임차인에게 나가라는 이야기를 할 수 있습니다. 계약이 유지되고 있다는 것 자체가 임차인이 나가지 않아도 될 권리가 있다는 의미이니까요. 

즉, 계약 해지는 자유이지만 임차인을 내보내야 하는 상황이라면 반드시 계약 해지가 먼저 진행되어야 합니다.

4. 월세명도소송 전, 내용증명을 꼭 보내야 하나요?

많이들 오해하시는 부분인데, 계약 해지 통보 수단은 의사 표현을 할 수 있는 것이면 내용증명에 국한되지 않습니다.

전화, 카톡, 문자, 구두 모두 활용할 수 있습니다. 다만, 증거를 확실하게 남겨야 합니다.

하지만 실무적으로 각 방법에는 명확한 장단점과 한계가 존재합니다.

▶문자, 카톡, 통화 녹음의 한계

♦카톡: 발송은 쉽지만, 상대방이 읽어 ‘1’이 사라지는 순간을 정확히 캡처해 두지 않으면 사후에 도달 시점을 명확히 증명하기 어렵습니다.

♦문자 메시지: 해지 통보 도달로 인정해 준 판례가 있지만, 수신 확인이 어렵다는 점에서 애로사항이 존재합니다. 

♦통화 녹음: 실시간 대화로 사후 부인을 방지할 수 있지만, 세입자가 의도적으로 전화를 피하면 적용하기 어렵습니다.

이러한 한계들 때문에 법리적으로 가장 확실하고 안전한 방법은 내용증명이 맞습니다. 

보낸 날짜와 도달 시점이 완벽히 증명되고, 상대가 안 받더라도 '의사표시 공시송달'을 통해 법원으로부터 도달 인정을 받을 수 있기 때문입니다.

▶내용증명의 현실적인 어려움

하지만 실무에서는 정반대의 문제가 발생합니다. 월세 체납자들은 내용증명을 보내도 수령 거부나 폐문 부재로 안 받거나, 받아도 무응답으로 대응하는 경우가 매우 많습니다. 

이렇게 되면 결국 법원의 공시송달 절차를 거쳐야 하는데, 이 과정에서만 평균 2~3개월의 아까운 시간이 추가로 소요됩니다.

▶실무진이 추천하는 가장 빠른 해결책은?

연락이 제대로 되지 않는다고 해서 내용증명을 보내기보다는 차라리 곧바로 월세미납 강제퇴거를 위한 명도소송을 제기하는 것이 더 낫습니다. 

소장으로 해지 의사를 표시하고, 안 받았을 때 공시송달 절차를 이용하는 것이 오히려 신속한 사건 진행에 도움이 될 것입니다.

※ 예외적으로 내용증명이 꼭 필요한 경우는?

단, 계약 만기 종료 전에 '갱신 거절' 의사를 명확히 통보해야 하는데 세입자가 잠수를 탄 상황처럼, 특정 시점(만기 수개월 전)까지 해지 통보가 완료되었다는 '날짜 도장'이 명확히 남아야 하는 특수한 경우에는 여전히 내용증명과 의사표시 공시송달이 유효한 수단이 됩니다.

5. 해지통보의 도달주의에 대해서

▶도달주의의 원칙

해지통보의 도달주의 원칙은 의사 표시가 상대방에게 도달이 되어야 해지 효력이 발생한다는 원칙인데요. 이는 민법 제111조의 내용을 기반에 두고 있습니다.

즉, 해당 원칙은 계약 해지 통보를 한 것(의사표시)으로 끝이 아니라 상대방이 통보 내용을 확인했을 때 (도달) 비로소 해지 효력이 발생한다는 의미입니다.

▶의사 표시 유형별 도달 여부

♦카톡: ‘1’이 사라지는 순간을 도달 시점으로 봅니다.

♦문자 메시지: 수신 확인이 어렵지만 해지 통보 도달로 인정해 준 판례가 존재합니다.

♦전화: 실시간 대화를 통해 의사 표시 및 도달이 가능합니다.

♦내용증명: 발송인이 수취인에게 어떤 내용의 문서를 언제 발송했는지 우체국이 공적으로 증명해주는 제도로, 문서가 도달한 날짜와 시간을 정확하게 특정할 수 있습니다.

▶모든 연락을 차단한 경우

여러 가지 해지 수단이 있지만 임차인이 연락 두절 상태라면 의사표시 공시송달을 진행해야 합니다. 

의사표시 공시송달은 의사 표시를 한 자의 과실 없이 상대방의 소재를 알지 못할 때, 민사소송법상 공시송달 규정을 준용하여 상대방에게 의사 표시를 도달한 것과 같은 법적 효력을 발생시키는 제도입니다.

해당 제도는 신청인 주소지 관할 법원에 신청이 가능하며, 법원 게시판이나 인터넷 홈페이지에 공고한 날부터 2주가 지나면 상대방에게 송달된 것으로 간주되어 의사표시 효력이 발생합니다.

하지만 의사표시 공시송달까지 진행하면 시일이 너무 오래 소요되는 경향이 있으므로, 이를 생략하고 소장을 접수할 수 있는 방법 등에 관하여 전문가의 의견을 충분히 들어보시는게 좋습니다. 

6. 해지 통보 의사 표시 때 들어가야 할 내용은?

1) 통보하는 사람과 상대방

임대인·임차인 중 누가 해지 통보를 하는지, 상대방이 누구인지 적어야 합니다.

2) 해지 사유

특히 상대방의 채무불이행 때문에 계약을 중도 해지하는 경우라면 사유를 구체적으로 적는 것이 좋습니다.

예시) 지난 24년 9월 15일부로 차임 연체액이 3기분(300만 원)이 되었습니다. 이에 지금 이 시간부로 임대차 계약을 해지합니다. 

3) 해지 또는 갱신 거절 의사표시

“계약 정리합시다”, “나가주세요” 정도로 쓰면 다툼이 생길 수 있으므로, 계약을 해지한다는 표현을 명확히 써야 합니다.

4) 목적물 인도 요구

통지를 할 때 마지막으로 건물 인도(명도) 요청을 기재해야 합니다. 

임차인이 언제까지 건물을 비워야 하는지가 명확해야 나중에 부당이득금 청구, 보증금 정산에서 근거로 쓸 수 있습니다.

예시) 임차인은 계약 종료 즉시 임차 목적물을 원상회복하여 인도하여 주시기 바랍니다.

7. 해지 이후에 월세 청구가 가능할까요?

결론부터 말씀 드리면, 계약 해지 이후에도 월세 청구가 가능합니다. 

임대차 계약이 끝났는데도 임차인이 계속 부동산을 사용한다면, 더 이상 계약상 사용 권한이 없는데도 임대인의 부동산을 이용한 것이므로, 이에 대한 이익을 돌려줘야 하는 의무가 발생하기 때문입니다. (민법 제741조 참고)

이때 청구 명목은 사안에 따라 부당이득반환청구가 될 수도 있고, 손해배상청구가 될 수도 있지만, 결론적으로는 계약이 해지되어도 월세 청구가 가능하다고 이해하시면 쉽습니다. 

♦상대방이 계약 해지 후에 목적물에서 거주하거나 영업하는 방식으로 수익하는 경우 : 부당이득반환청구

♦상대방이 거주나 영업은 안 하지만, 비밀번호 등을 알려주지 않는 등 인도를 거부하는 경우 : 동시이행항변권을 상실시켜 손해배상청구

8. 의사표시가 도달한 이후 귀책 사유가 시정되었다면?

의사표시가 도달한 뒤 귀책 사유가 시정된 대표적인 예로는, 2기분의 차임 연체를 이유로 계약 해지를 통지했고 그 통지가 상대방에게 도달한 이후, 임차인이 밀린 2기분의 차임을 납부하는 경우를 들 수 있습니다.

하지만 의사 표시가 도달된 이후에는 아무리 귀책 사유를 시정해도 끝난 계약은 원칙적으론 되살아나지 않습니다. 

밀린 월세를 낸다고 한들 죽은 계약이 다시 살아나지 않는다는 의미입니다. 

따라서 이런 경우에는 임대인이 선택을 하면 됩니다. 다시 기회를 줄지, 아니면 해지로 밀고 나갈지 말입니다.

9. 임대차계약해지통보 이후에도 임차인이 나가지 않는다면?

즉시, 명도소송을 알아보는 것이 필요합니다.

임대차 계약 해지 효력이 발생한 순간, 임차인에게는 더 이상 점유 권한이 없습니다. 

그래서 이후의 점유는 불법 점유가 되고, 임대인은 임차인을 상대로 건물 인도, 즉 명도소송을 제기할 수 있습니다.

또한 임대인은 인도(명도)완료일까지 발생하는 차임 상당의 부당이득금도 청구도 가능합니다. 

따라서 임대인 입장에서는 자진 퇴거를 기다리기 보다는, 분쟁이 장기화되지 않도록 신속하게 명도소송을 검토하는 것이 좋습니다.

임대차 계약 해지는 적법한 세입자 퇴거의 첫 출발점입니다.

제대로 하지 않으면 추후 법적 다툼이 발생하고 퇴거가 지연될 수 있으니 꼭 임대차 계약 해지 통보를 제대로 진행하시기 바랍니다.

관련하 궁금한 점이 있거나 이후 법적 절차 준비에 있어 문의 사항이 있을 시,아래 상담 배너로 문의 주시면 상세히 안내해 드리도록 하겠습니다.