월세미납 강제퇴거 조치로써 명도소송 언제 시작해야 할까?

안녕하세요. 명도 법률 서비스 <명도자들>을 운영하고 있는 이창형 변호사입니다.

월세미납명도소송은 시작 시기가 중요합니다. 퇴거가 지연될수록 손실이 누적되기 때문인데요. 

오늘 알려드릴 정보를 참고한다면 빠르게 결단을 내리고 월세안내는세입자내보내기 소송을 준비하는데 도움이 될 것입니다.

1. 월세미납 강제퇴거에 필요한 법적 조치 : 명도소송

월세안내는세입자를 강제퇴거 시키기 위해서는 반드시 법적 조치(명도소송)가 이루어져야 합니다. 

그 이유는 법적 절차 없이 세입자를 내보내려고 무단으로 집에 들어가면 오히려 형사 처벌을 받거나 손해배상 책임이 발생할 수 있기 때문입니다.

대화나 협의를 통한 자진 퇴거가 불가능한 상황에서는 법적인 판결과 강제력을 동반한 명도소송만이 문제 상황을 종료시킬 수 있는 유일한 해결책입니다.

2. 월세미납 명도소송은 언제 시작해야 할까요?

1) 법적인 임대차 계약 해지 가능 시점

임대차 계약 해지 요건이 충족되면 임대인은 계약을 해지하고, 월세 미납에 따른 강제퇴거 절차인 명도소송을 검토할 수 있습니다.

민법 제640조에 따르면 주택 임대차의 경우 월세 체납액이 2기분에 달하면 계약 해지가 가능합니다.

 여기서 주택은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 아파트 등이 포함되며, 실제로 카페·사무실·학원 등으로 사용하고 있더라도 법적으로 주택 임대차로 판단되면 민법 제640조가 적용됩니다. 

반면, 해당 부동산이 법적으로 상가에 해당하면 상가임대차보호법이 적용되어 임대료가 3기분 연체되었을 때 계약 해지가 가능합니다.

다만, 연체가 반드시 2~3개월 연속으로 발생해야 하는 것은 아닙니다. 

체납액이 2기분 또는 3기분에 도달했다면 법적 요건은 충족됩니다.

그런데 계약 해지를 결심한 시점에 임차인이 갑자기 밀린 월세를 지급하는 경우가 있습니다.

※갑자기 밀린 월세를 냈는데, 계약 해지가 가능할까요?

계약 해지 가능 판단 기준은 ‘해지 통보 도달 시점’입니다. 

♦해지 통보 도달 시점 이전에 회복된 경우: 해지 불가. 

단, 계약갱신거절이 가능하며 상가의 경우에는 권리금 회수 기회 보장을 안 해도 됩니다. 

♦해지 통보 도달 시점 이후에 회복된 경우: 해지 가능.

해지 통보 이후에 연체액을 납부한다고 한들 이미 끝난 계약이 되살아나지 않습니다. 

2) 월세미납명도소송을 시작해야 하는 실무 기준 2가지

원칙적으로는 연체액 기준이 충족되면 바로 계약 해지를 해야 하지만, 현실에서는 정이나 사정 때문에 바로 법적 조치를 결정하기가 쉽지 않습니다. 

그래서 실무에서는 법적 요건 외에 아래 2가지 실무 기준을 보고 시작 타이밍을 잡습니다.

•기준1: 보증금 잔여 액수 

보증금 잔여 액수가 최소 6개월 치 월세만큼 남아 있을 때 바로 계약 해지와 퇴거 조치를 해야 합니다. 

보증금이 다 깎이기 전에 서둘러야 하는 이유는 다음 목차에서 더 자세히 다루도록 하겠습니다.

•기준2: 임차인의 태도

상대방이 상습적인 거짓말, 적반하장, 연락두절의 태도를 보인다면 바로 월세미납명도소송을 알아보는 것이 좋습니다.

 말이 통하지 않는 상황이거나 소통 자체가 불가능한 경우에는 법적 대응이 유일한 해결책입니다.

3. 명도소송 전 해지 통보 꼭 필요한가요? : 해지통보 총정리

임대차 계약을 해지할 것인지는 현실적인 득실에 따라 결정해야 하지만, 임차인을 내보내려고 하는 상황이라면 반드시 임대차 계약 해지 통보가 이루어져야 합니다.

♦해지 의사 표시 도달 방법: 카톡, 문자 메시지, 전화, 내용증명

♦임차인이 연락을 차단한 경우: 내용증명 공시송달 필요

해지 통보 방법에 대해서 자세히 알고 싶다면 다음 글을 참고해 보시기 바랍니다.

4. 월세 미납 명도소송 시 보증금 잔여 액수가 중요한 이유는?

월세 연체가 계속되면 임대인의 손해는 누적됩니다. 

이때 현실적으로 손해를 막아주는 장치가 바로 남아 있는 보증금입니다.

보증금이 1~2개월 치에 불과하거나 거의 없는 상태에서 명도소송을 시작하면, 소송이 진행되는 동안 연체액이 더 쌓여 임대인이 추가 손실을 부담할 수 있습니다. 

결국 시작이 늦어질수록 보증금으로 회수할 수 있는 범위는 줄어듭니다.

이 때문에 실무에서는 늦어도 6기분의 보증금이 남아 있을 때 월세미납명도소송을 시작하라고 권장합니다. 

이는 명도소송 평균 소요 기간을 약 6개월로 보고 반영한 기준입니다.

5. 밀린 월세와 앞으로의 월세, 같이 청구할 수 있을까요?

명도소송을 할 때 이미 밀린 월세뿐만 아니라 앞으로 건물을 돌려받을 때까지 '매달 발생할 월세 상당액'까지 같이 청구할 수 있습니다. 

따라서 소송 기간이 길어지더라도 향후 발생할 손해에 대해 크게 불안해하지 않으셔도 됩니다. 

다만, 계약 종료 전과 종료 후에 청구하는 '돈의 명목(법률 용어)'과 조건이 달라지므로 실무적인 주의가 필요합니다.

1) 계약이 해지 되기 전: 밀린 차임 청구

임대차 계약 기간 중에 밀린 월세는 지급일이 지나는 순간 임대인의 확실한 권리(금전채권)가 됩니다. 

따라서 계약을 해지하더라도 해지 전에 밀린 월세는 당연히 건물 명도(인도) 청구와 함께 고스란히 청구할 수 있습니다.

2) 계약이 해지된 후: 부당이득반환 청구

계약이 정식으로 해지되면 임대차계약이 종료되므로, 더 이상 ‘월세’ 명목으로는 청구하기 어렵습니다.

 대신 세입자가 계속 건물을 사용하고 있다면, 그 기간에 대해 ‘차임 상당 부당이득금’을 청구할 수 있습니다.

다만, 부당이득금은 세입자가 실제로 이익을 얻고 있어야 인정됩니다. 

주택이라면 실제 거주, 상가나 사무실이라면 영업·업무 등 실질적인 사용이 있어야 합니다.

※향후 연체 차임, 손해배상청구로 하는 경우도 있어

실무에서는 임차인이 이미 퇴거했더라도, 보증금을 돌려받지 못했다는 이유로 출입 비밀번호를 알려주지 않아 임대인이 건물을 인도받지 못하는 경우가 있습니다.

이 경우 임차인이 더 이상 건물을 사용하고 있지 않다면 실질적인 이득을 얻었다고 보기 어려워, 부당이득반환청구가 인정되기 어렵습니다.

대신 임대인은 건물을 활용하지 못한 손해에 대해 손해배상 방식으로 접근해야 합니다.

다만, 손해배상을 청구하려면 먼저 임차인의 동시이행항변권을 해소해야 합니다. 

가장 확실한 방법은 남은 보증금을 법원에 공탁하는 것입니다. 

보증금 반환 의무를 마치면 임차인의 항변권은 소멸되고, 공탁 이후 발생하는 차임 상당액은 손해배상으로 청구할 수 있습니다.

6. 임차인이 관리비도 연체하는 경우, 같이 청구할 수 있을까요?

임차인 미납 관리비는 통상 규약에 따라 임대인에 부과가 되는데, 임대인이 임차인 미납 관리비를 대납까지 했다면, 구상금으로 청구가 가능합니다.

*구상금이란?

다른 사람이 부담해야 할 돈을 대신 지급한 사람이, 실제로 그 돈을 부담해야 하는 사람에게 돌려달라고 청구하는 금액

7. 변호사 비용도 상대방에게 청구할 수 있을까요?

변호사 비용은 승소 판결을 받은 후, ‘소송비용액확정’을 통해 상대방에게 청구할 수 있습니다. 

하지만 전액을 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 

내가 실제로 변호사에게 지급한 금액 전액이 아니라 법원이 정한 기준에 따른 한도 내의 금액에서 청구가 가능합니다.

월세 세입자의 차임 연체가 계속되고 있다면, 단순히 기다리는 것만으로는 문제가 해결되지 않을 가능성이 큽니다.

더 늦기 전에 임대차 계약 해지 통보부터 명도소송 준비까지 어떤 절차가 필요한지 검토해 보시는 것을 권장 드립니다.

명도자들에서는 임대차 전문 변호사가 직접 사건을 진단하여, 의뢰인의 상황에 맞는 해결책과 진행 방향을 제시해 드리고 있습니다.

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