명도소송 내용증명(월세미납, 전세계약만료) 작성법과 대처법

안녕하세요. 명도 법률 서비스 <명도자들>을 운영하고 있는 이창형 변호사입니다.

오늘은 명도내용증명의 기대 효과, 들어가야 할 내용, 보낸 이후 대처법을 알려드리고자 합니다. 

더 이상 대화가 통하지 않아 더 강한 조치가 필요하신 분들은 이번 글을 참고해 보시기 바랍니다.

1. 명도 내용증명의 기대 효과는?

1. 자진 퇴거 유도 가능

내용증명은 공적인 문서이기 때문에 세입자 입장에서 명도내용증명을 받았을 때 “임대인이 실제로 명도소송까지 준비하고 있구나”라고 받아들일 가능성이 큽니다.

그래서 경우에 따라서는 소송까지 가지 않고도 세입자가 자진퇴거를 하거나, 퇴거일 협의에 응하기도 합니다.

하지만, 근래에는 AI 등의 발달로 단순히 내용증명을 받는다고 강제로 퇴거되는 것은 아니라는 사실을 많이들 알기 때문에 예전만큼 내용증명으로 퇴거까지 이르는 케이스는 급속히 줄어들고 있습니다. 

2. 확실한 증거 확보

계약 해지 통보에서 중요한 것은 의사 표시가 상대방에게 도달이 되었는지 여부인데요. 

내용증명은 언제, 누구에게, 어떤 내용의 문서를 발송했다는 것을 우체국 기록으로 남길 수 있는 우편 방식입니다. 

이에 세입자가 통보를 받지 못했다고 주장해도 우체국 기록으로 반박을 할 수 있습니다.

2. 월세미납 내용증명 작성법

1) 발신인·수신인 정보

: 임대인과 임차인의 이름, 주소, 연락처

※기존 주소로 보냈는데 반송되었다면, 상대방이 개인이면 주민등록초본상 주소지, 법인이면 법인등부상 본점 주소로 내용증명을 보낼 수 있습니다.

2) 임대차 계약 정보

임대차 계약서에 명시되어 있는 주소, 계약일, 임대차 기간, 보증금, 월세, 월세 지급일 등의 정보를 기재합니다.

3) 차임 연체 사실

언제부터 얼마가 미납 되었는지, 총 미납액을 적습니다. 

밀린 관리비가 있다면 함께 기재하시면 됩니다. 

계약 해지 사유에 해당하는 내용인 만큼 정확히 계산해서 적어야 합니다.

4) 계약 해지 통보

차임 연체를 이유로 임대차 계약을 해지한다는 내용을 기재합니다. 

주택 기준 2기, 상가 기준 3기분의 연체가 발생하였다면 해당 사유로 계약 해지가 가능한 상태입니다. 

5) 퇴거 및 명도 요구

계약 해지 후 일정일까지 부동산을 인도하라는 내용을 적습니다. 

6) 법적 조치 예고

미지급, 미퇴거 시 명도소송 등 추가적인 법적 조치를 가할 것임을 명시합니다.

[해지 통지와 해지 예고의 구분] 

일단 내용에 관계 없이 내용증명만 보내면 된다고 생각하시는 분들이 많습니다. 그러나 아래와 같은 내용은 구분되어야 합니다. 

♦해지 예고 : 밀린 월세를 내지 않으면 계약을 해지하겠다. 

♦해지 통지 : 월세가 밀려서 계약을 해지하겠다. 

해지 예고만으로는 계약 해지 효력이 발생하지 않고, 추후에 확정적인 해지 통지를 해야만 한다는 점을 반드시 기억해 주세요. 

[확정적 해지 통지와 조건부 해지 통지의 구분] 

하나 더 말씀드리자면, 조건부 해지 통지와 확정적 해지 통지도 구분을 해야 합니다. 

♦조건부 해지 통지 : 언제까지 밀린 월세를 내지 않으면 계약이 해지된 것으로 간주한다. 

♦확정적 해지 통지 : 월세가 밀려 계약을 해지한다. 

조건부 해지 통지는 경우에 따라서 조건이 달성된 경우 재차 확정적인 해지 통지를 해야 된다고 해석되는 경우도 있기 때문에, 번거로운 절차나 혹시 모를 리스크를 방지하기 위해서는 해지 통지는 언제나 확정적으로 하시는게 좋습니다. 

3. 전세계약만료 내용증명 작성법

1) 발신인·수신인 정보

위 월세미납 내용증명 내용과 동일합니다.

2) 임대차 계약 정보

전세 임대차 계약서에 있는 주소, 계약 기간, 전세 보증금 액수 등의 정보를 기재합니다.

3) 갱신거절 의사 & 갱신거절 사유 

일련의 사유(실거주 등)로 계약을 연장하지 않겠다는 의사 표시를 합니다. 

특히 상대방이 계약갱신요구권을 행사한 상황이라면, 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 각호에 정한 사유를 명시하여야만 추후 적법한 갱신 거절 통지가 될 수 있습니다. 

4) 주택 명도 요청

계약 만료일까지 주택을 비워 인도해 달라는 내용을 기재합니다.

5) 보증금 반환 및 정산 내용

주택 명도 시 정산과 동시에 보증금을 반환하겠다는 내용과 미납 관리비, 원상회복비 등이 있으면 정산하겠다는 내용을 적습니다.

보증금 반환이 미뤄지면 세입자가 집을 계속 점유할 수 있고, 추후에 지연손해금 문제도 발생할 수 있으니 퇴거를 

6) 법적 조치 예고

위 월세미납 내용증명 내용과 동일합니다.

•전세계약만료 내용증명을 보내야하는 시기 

→ (주택의 경우) 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 도달해야 효력 

→ (상가의 경우) 만기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 도달해야 효력

주의할 점은, “도달해야 효력”이라는 것입니다. 

즉, 정해진 기간에 보내기만 하면 되는게 아니고 상대방이 받아보기까지 해야 한다는 의미입니다. 

요새는 의도적으로 묵시적 갱신을 노리면서 우체부께서 방문할 때 일부러 없는 척 수신을 거부하는 경우가 많기 때문에, 미리부터 넉넉하게 내용증명을 보내셔야 합니다.

그래야만 추가로 내용증명을 보내거나, 문자나 전화통화 등 다른 방식으로 통지를 고려하거나, 최악의 경우 의사표시의 공시송달까지 준비할 시간을 확보할 수 있기 때문입니다. 

•전세계약만료 내용증명을 안 보낼 경우 : 묵시적갱신

갱신 거절 통지를 하지 않으면, 묵시적갱신이 되기 때문에 반드시 필요합니다.  꼭 내용증명 아니라 문자로라도. 

4.작성 시 유의사항은?

1) 사실 관계를 객관적이고 간략하게 적을 것 

본문을 작성할 때는 감정적인 표현, 장황한 설명을 자제하고 객관적인 사실을 핵심 위주로 간략하게 적는 것이 좋습니다. 

감정적인 내용이 섞이면 본래의 의도와 목적이 제대로 드러내기 어렵습니다. 

2) 위협적인 표현은 피할 것

내용증명에 위협적인 문구를 기재하면 오히려 역효과를 낳거나, 추후 분쟁 시 불리하게 작용할 수 있다는 점을 명심하시기 바랍니다.

<피해야 할 표현 예시>

▶단전·단수하겠습니다.

위법한 압박으로 문제가 될 수 있음

▶짐을 빼겠습니다.

자력구제 논란 가능성

▶문을 잠그겠습니다.

임의로 점유를 배제하면 문제가 될 수 있음

5. 보낸 후에 확인해야 할 것은?

명도내용증명을 보낸 것으로 끝내면 안 되고, 상대방에게 실제로 도달이 되었는지, 이후에 상대방이 어떤 반응을 보였는지를 확인해야 합니다.

1) 도달 여부 확인

명도나 계약해지 사건에서는 내용증명 자체보다도 도달 여부가 중요합니다.

계약 해지 의사가 전달이 되어야 계약 해지 효혁이 발생되어 퇴거를 시킬 수 있는 명분이 생기기 때문입니다. 

이에 우체국 등기 조회로 송달 상태를 확인하고, 가능하면 배달증명까지 발급해두는 것이 좋습니다.

2) 상대방 반응 확인

서면을 받은 뒤 상대방이 문자, 카톡, 전화 등으로 답변을 할 수 있습니다.

상대방의 반응을 파악해서 빠르게 협의나 다른 조치에 대한 방향성을 정해야 사건을 보다 빨리 해결할 수 있습니다. 

이때 나눈 대화 기록은 잘 정리를 해두면 추후 법적 분쟁이 발생했을 때 활용이 가능합니다.

6. 명도내용증명을 받고도 퇴거를 하지 않는다면?

•월세 미납의 경우

임차인이 미납 월세를 해결하지도 않고 퇴거를 하지도 않는다면 임대인은 법원에 월세미납명도소송을 제기할 수 있습니다. 

이때 부동산 인도(명도) 뿐 아니라 미납 월세, 미납 관리비, 계약 종료 후 실제 인도일까지의 월세 상당액을 함께 청구할 수 있습니다.

•전세 계약 만료의 경우

적법하게 갱신 거절을 통지했고, 계약 기간이 만료가 된 이후에 퇴거를 하지 않았을 때도 명도소송 진행이 가능합니다.

다만, 전세 계약 만료를 원인으로 명도소송을 제기할 때는 임대인이 반환할 보증금 자금을 마련해 두어야 추후 불리한 상황에 처하지 않을 수 있습니다.

이번 시간에는 임대차내용증명서 작성법에 대해서 알려드렸습니다.

내용증명은 세입자 퇴거 유도와 증거 자료로써 활용이 가능하다는 장점이 있습니다, 다만, 모든 임대차 분쟁에서 반드시 보내야 하는 문서는 아닙니다.

연락이 수월한 경우라면 문자나 통화로도 충분히 해지 의사 표시를 할 수 있기 때문입니다. 이 경우에는 서면을 작성하거나 보내는데 별도로 시간을 쓸 필요가 없습니다.

따라서 무조건 보내기보다는 상황을 검토해 보시고 꼭 필요할 때 활용하는 것을 권장 드립니다.

명도자들은 의뢰인의 상황에 맞는 최적의 솔루션과 법률 조력을 제공해 드리고 있습니다.

내용증명 발송 여부와 이후 법적 조치에 대해 궁금한 점이 있으시다면 아래 상담 배너를 참고하시기 바랍니다.