![[명도소송 A to Z] 한 번에 정리하는 명도소송 절차](https://cdn.imweb.me/upload/S202212056a2ef7d56ef91/02b3fa2ed62d7.png "[명도소송 A to Z] 한 번에 정리하는 명도소송 절차")
레짓 법률사무소가 운영하는 명도소송 전문 법률서비스, 명도자들입니다.
[명도소송 AtoZ]는 명도소송을 준비하는 임대인 분들을 위한 핵심적인 정보들과 꿀팁을 알려드리는, 이창형 변호사와 김용성 변호사가 직접 작성하는 칼럼입니다.
악성 세입자를 내쫓고, 내 부동산의 수익성을 회복하는 그 날까지!
아주 필수적이고 기본적인 정보부터, 변호사 실무에서 활용되는 고급 스킬까지 하나 하나 소개해 드릴게요.
명도소송 절차 4단계
1단계. 준비
2단계. 점유이전금지가처분
3단계. 명도소송
4단계. 명도 강제집행
지금부터 명도소송 절차, 각 단계별로 상세히 설명해 드릴게요!
1단계. 명도소송 준비
천리길도 한 걸음부터, 모든 소송은 유비무환(有備無患)입니다. 세입자가 월세를 내지 않거나, 기간이 만료되었는데도 버티기에 돌입했다면, 차근차근 준비부터 하셔야 합니다.
명도소송 절차의 첫 번째로 먼저, 증거를 준비하셔야 합니다.
기본적으로 임대차계약서는 모두들 원본을 보유하고 계시기 때문에, 금고 깊숙이 넣어둔 계약서가 잘 있는지 먼저 확인해 보세요. 만약 계약서가 유실되었다면 임대차계약을 중개했던 부동산 사무소에 문의해보시기 바랍니다.
만약 세입자가 월세를 연체한 것이라면, 지금까지 받은 월세 거래내역을 확보하시고 정확히 얼마가 연체가 되었는지 파악을 해보는게 1순위겠지요? 임대차보호법은 주택과 상가에서 해지 사유가 되는 연체 차임을 다르게 정하고 있기 때문에 필수 확인사항이랍니다.
증거는 과거에 대한 것이지만, 내 부동산 회복을 위해서는 앞으로 나아가야 합니다.
전진의 1단계는 바로 “계약해지통보”입니다.
가장 클래식하고 안정적인 방법은 많이들 알고 계시는 내용증명이지만, 요즘은 카톡이나 문자도 수발신 여부가 확인되기 때문에 차선으로 카톡이나 문자를 활용하셔도 됩니다. 그래도 다툼의 여지를 남기지 않으려면 내용증명이 가장 좋겠죠.
통지를 남기실 때에는 계약 해지 사유를 명확히 적시하시는게 핵심입니다. 명도소송을 진행하다보면 애매모호한 통지로 다시 통지를 해야 하는 경우들도 왕왕 있기 때문에, 결국 해지 통보 단계에서부터 전문적인 변호사의 조력을 받는게 확실한 길이기도 하지요.
해지 통보를 미루시다가는 계약이 묵시적으로 갱신되거나, 세입자가 월세를 일부 입금해서 연체액이 법이 정한 요건에 미달하게 간당간당하게 되는 경우가 있기 때문에(생각보다 이런 식으로 법을 악용하는 세입자도 부지기수로 많습니다) 명도소송 절차 준비 단계에서 가장 중요한 일이라는 점 꼭 명심하시기 바랍니다.
2단계. 점유이전금지가처분
이미 부동산을 소유하고 있는 임대인이라면 주변 임대인분들이나 부동산 카페에서 점유이전금지가처분이라는 용어는 들어본 적이 있으실 거에요. 말이 길고 복잡하지만 말 그대로, 세입자가 내 부동산의 점유를 다른 사람에게 이전하지 못하도록 미리 처분을 받아놓는 것입니다.
명도소송과는 바늘과 실처럼 따라다니는 운명이기 때문에 명도자들도 명도소송 패키지에 점유이전금지가처분을 넣어서 서비스로 진행해드리고 있죠.
“그거 꼭 해야 하나요?”
많이들 물으시지만, 명도자들 변호사의 답변은 언제나 “네, 꼭 하셔야됩니다.”입니다.
명도소송을 잘 마치더라도 바로 이 점유이전금지가처분을 해두지 않으면 판결문을 근거로 집행을 할 수가 없어 종이쪼가리가 될 수 있기 때문에,
꼭 해두셔야 하는 명도소송 절차라는 것, 잊지 마세요!
3단계. 명도소송
증거자료를 모으고, 계약해지 통보까지 마치고 나서, 가처분까지 집행했다면 이제는 진짜 싸움 명도소송을 시작할 차례입니다.
사실 명도 좀 해봤다 하는 로펌은 점유이전금지가처분과 명도소송을 동시에 진행하지요. 그만큼 경험이 많기 때문에 시간을 단축시키기 위해서랍니다. 임대차기간 하루 하루가 큰 돈인데, 하루라도 빨리 진행을 시키는게 의뢰인의 자산을 지키는 최선의 조치겠죠?
명도소송도 결국 민사소송의 한 종류이기 때문에 소장 접수 – 상대방의 답변서 제출 – 변론기일 – 서면공방 – 변론기일 – 선고의 순서로 이루어집니다.
결국 귀책사유가 있는 쪽은 세입자 쪽이기 때문에 대다수 세입자들은 소송에서 별 다른 반박도 개진하지 않고 종결이 되는 경우도 많지만, 간혹 가다가 있지도 않은 얘기들을 주장하는 경우도 상당수가 있습니다. 특히나 상가에서 그렇지요. 이유가 뭘까요?
바로 시간끌기입니다. 하루라도 더 영업을 하다가 나가려고 소송을 지연시키는 겁니다. 있는 말 없는 말 붙여서 소송을 진흙탕 싸움으로 몰고가는 것이죠.
요약하면, 민사소송은 서면공방 이후 이걸 정리하는 변론기일의 반복으로 진행돼요. 통상적으로 한 차례의 변론기일에서 사안이 모두 정리되지만, 혼탁한 양상으로 전개되면 2~3회 이상의 변론기일이 잡히기도 한답니다.
그렇기 때문에 명도소송에 있어서 담당 변호사의 역량이 무엇보다 중요한 것이죠.
변론이 마무리되면, 판결이 선고되고 항소기간을 거쳐 판결이 확정됩니다.
4단계. 명도 강제집행
대다수의 케이스들은 1심 명도소송 판결이 나기 전에 세입자가 짐을 정리해서 나가는 것으로 정리가 됩니다. 실제로 명도자들이 수행하며 얻은 경험적 데이터이기도 하고요.
하지만 극소수의 세입자들은 판결이 나고도 버티거나, 아니면 아예 야반도주해서 어쩔 수 없이 강제집행을 해야하는 경우들이 있어요.
이럴 경우에는 강제집행을 실시해야만 합니다. 말 그대로 사법권을 동원해서 세입자의 짐을 빼고 강제로 이사를 시켜버리는 조치에요.
불법이 아니냐고요?
명도자들은 변호사 사무소인데 의뢰인들에게 불법적인 방법을 안내하진 않겠죠? 우리는 명도소송에서 승소했기 때문에 그 순간부터 강제집행은 모두 합법적인 영역입니다.
명도소송 승소 전에 만약 강제 이사나 단전, 단수 조치는 형사 처벌 대상이 될 수 있기 때문에 주의하셔야 하고요.
명도소송 절차, 세입자 내보내기가 이렇게나 복잡하다고?
상세하게 알려드리기 위해 풀어서 썼기 때문에 길어진 것이지, 사실은 그렇게 복잡하지 않습니다.
모든 건 명도자들이 해드리니까요!
명도소송을 준비하는 단계부터 최종적으로 강제집행까지, 명도자들은 의뢰인을 위한 최적의 조치들을 실행해 드리니까요.
오늘 설명드린 대략적인 명도 프로세스가 세입자로 골머리를 앓고 있는 집주인 분들게 조금이나마 도움이 되셨길 바랍니다!
