최근 들어 임대차법 관련하여 가장 뜨겁게 관심이 모여지는 주제가 있다면, 바로 “무제한 계약갱신청구권” 법안 발의에 대한 내용일 것입니다.
무제한 계약갱신청구권, 이는 말 그대로 현재 사용 횟수가 제한적인 계약갱신청구권을 세입자가 청구가 가능하도록 개정한다는 내용입니다.
해당 법안을 확인하신 임대인 분들은, 아마 이렇게 질문 하실 수 있겠습니다.
“그럼 앞으로 세입자가 내 집에서 계약갱신청구권을 끝임없이 갱신하며 제한없이 거주할 수 있는 건가요?”
내 집이지만, 세입자가 무제한으로 갱신을 요구하면 내 권리를 행사하지 못할 수도 있다니, 그만큼 매우 파격적인 내용을 담은 개정안이라고 할 수 있는데요.
무제한 계약갱신청구권, 핵심 내용은 어떻게 될까?
이번에 발의된, 무제한 계약갱신청구권에 대한 주요 내용을 몇 가지 아래와 같이 정리하였습니다.
- 현재 2회로 한정된 계약갱신청구권을 임차인이 제한 없이 쓸 수 있게 한다.
- 지역별로 적정 임대료 산정 하고, 적정 임대료를 고시하며 주택임대차표준계약서 사용을 모든 임대차계약에 의무화하는 등 임차인 보호를 확대하고자 한다.
- 임차보증금은 임차보증금과 선순위 담보권, 국세 지방세의 체납액을 더한 금액의 70%를 초과할 수 없다.
- 임차료는 보증금으로 전환한 금액이 임차보증금에 포함되도록 한다.
좀 더 자세히 말해보자면, 현재 횟수가 정해져 있는 계약갱신청구권을 임차인이 계약 만료 시점마다 무제한으로 갱신할 수 있다는 것입니다.
더불어, 지역별로 적정 임대료를 임의로 산정 후, 이를 기준으로 하여 분쟁을 조정하고, 전세가율 또한 일정 비율을 초과치 못하도록 규제한다는 내용을 담고 있습니다.
해당 법안은 주거 약자인 임차인을 보호할 수 있는 법안으로도 보여지지만,
넓게 보아서, 만일. 해당 법안이 시행될 경우. 임대인 분들의 임대 수익은 점차 낮아질 것이고 이에 따른 매물 감소 우려도 따라올 수 있지요. 무엇보다, 사유 재산과 시장의 자율성을 지나치게 해치는 것이 아니냐는 비판의 목소리도 적지 않습니다.
여러 분쟁이 우려되는 사안이기에
하지만 현재 해당 법안은 철회가 된 상태입니다.
임대차 3법이 처음 도입되었을 때도 여러 가지 목소리들이 나왔었습니다. 그정도로, 임대인과 임차인 간의 서로 추구하는 이익의 방향성이 다르기에 여러 방면에서 충돌할 수밖에 없습니다.
물론, 임대인 분들 입장에서는 ‘계약갱신청구권’이라는 제도 자체가 지나치게 임차인에게 유리한 법안이라는 생각을 하실 수도 있습니다.
임대인 분들도, 법적으로 임차인의 계약 연장을 거부할 수 있는 사유들은 물론 존재합니다.
하지만, 월세 미납, 부동산 파손 및 전대 등 세입자의 과실이 뚜렷한 상황에서도 이를 법적으로 소명하는 것은 상당히 어려운 일이 될 수 있습니다.
그렇기에, 만일 임대인 분들께서 임대차계약으로 인한 명도소송을 고려중이시라면, 명도자들처럼 다수의 명도소송 경험을 가지고 있는, 임대차전문 변호사의 도움을 받는 것을 권유드립니다.
