안녕하세요.

토목공학을 전공한 레짓 법률사무소 이창형 대표 변호사입니다.

건설공사를 진행할 때는 공사범위와 도급금액, 공사기간, 대금 지급조건 등을 명확하게 정한 공사도급계약서를 작성하는 것이 중요합니다.

계약내용이 구체적이지 않으면 공사 과정에서 추가공사비, 설계변경, 공사기간 연장 등을 두고 분쟁이 발생할 수 있습니다. 

이러한 계약사항을 보다 체계적으로 정할 수 있도록 국토교통부에서는 민간건설공사 표준도급계약서를 마련하여 사용을 권장하고 있습니다.

이 글에서는 공사도급계약서의 작성방법과 주의사항부터 민간건설공사 표준도급계약서의 구성과 활용방법까지 살펴보겠습니다.

1. 공사도급계약서란 무엇인가

민법 제664조에 따르면 도급계약은 한쪽 당사자가 일정한 일을 완성하고, 다른 당사자가 그 결과에 대해 보수를 지급하기로 하는 계약을 말합니다.

♦  도급인과 수급인은 누구를 말할까

도급인은 공사를 맡기는 사람을 의미하고, 수급인은 도급인으로부터 공사를 맡아 수행하는 사람을 뜻합니다.

건설공사에서는 건축주나 발주자가 공사를 맡기므로 도급인에 해당하고, 공사를 수행한 뒤 공사대금을 지급받는 시공업체가 수급인에 해당합니다.

♦  공사도급계약서를 작성해야 하는 이유 

계약내용을 명확하게 정해 두지 않으면 공사가 진행되는 과정에서 공사범위나 추가공사대금, 공사기간 등을 두고 서로 다른 주장을 하면서 분쟁이 발생할 수 있습니다.

또한 건설산업기본법 제22조에서는 건설공사 도급계약을 체결할 때 도급금액과 공사기간, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항을 계약서에 명확하게 적고, 서명 또는 기명날인한 계약서를 당사자가 서로 주고받아 보관하도록 규정하고 있습니다.

특히나 건살산업기본법 제99조에 따라 도급계약서 미작성시 과태료 처분의 대상이 될 수 있으므로 주의하셔야 합니다. 

따라서 공사 과정에서 발생할 수 있는 분쟁을 예방하고 법에서 정한 서면계약 의무를 준수하기 위해 공사도급계약서를 작성해야 합니다.

2. 공사도급계약서는 어떻게 작성해야 할까

공사도급계약서는 누가 어떤 공사를 언제까지 얼마에 수행하는지, 공사대금은 언제 지급하는지 등 주요 계약조건을 명확하게 확인할 수 있도록 작성해야 합니다.

♦ 계약 당사자와 공사범위

공사도급계약서를 작성할 때는 먼저 계약의 당사자가 누구인지 정확하게 특정해야 합니다.

공사도급계약은 개인뿐만 아니라 법인이 계약당사자가 되는 경우도 있으므로, 법인이라면 법인명과 대표자 등을 확인하고 개인이라면 성명 등 당사자를 특정할 수 있는 정보를 정확하게 기재해야 합니다.

다음으로는 어떤 공사를 맡기고 수행하기로 했는지 공사범위를 구체적으로 정해야 합니다.

공사명과 공사장소를 기재하는 데 그치지 않고 설계도면, 공사시방서, 견적서, 산출내역서 등을 함께 확인하여 실제 시공해야 할 범위를 구체적으로 정해 두는 것이 중요합니다.

특히 산출내역서와 공사 범위를 구체적으로 기재해 두는게 중요합니다. 이 부분은 추후 공사가 완료되었는지 여부에 관한 기준이 될 뿐만 아니라 추가 공사비 관련 분쟁이 있을 경우 어디서부터 어디까지가 추가 공사인지를 판가름하는 기준이 되기도 합니다. 

♦ 도급금액과 공사대금 지급조건  

공사도급계약서에는 총 도급금액뿐만 아니라 공사대금을 언제, 어떤 기준에 따라 지급할 것인지도 함께 정해야 합니다.

부가가치세 포함 여부를 비롯해 계약금 또는 선금의 지급시기, 기성금 지급기준과 시기, 잔금 지급조건 등을 구체적으로 기재하는 것이 좋습니다.

특히 공정률에 따라 기성금을 지급하기로 했다면 지급 여부를 판단할 수 있도록 공정률의 산정기준도 함께 정해 둘 필요가 있고, 산정 기준은 구체적으로 적는게 좋습니다.

구체적이지 않은 예시 : 터파기 완료시 총액의 20% 지급

구체적인 예시 : 기초 터파기 공사를 완료하고, 굴착 깊이·범위 및 바닥 표고가 설계도서에 부합함을 발주자 또는 감리자가 확인한 날로부터 7일 이내 총 공사대금의 20%를 지급

♦ 착공일과 준공일 등 공사기간 

공사도급계약서에는 공사를 언제 시작하고 언제까지 완료할 것인지 알 수 있도록 착공일과 준공예정일 등 공사기간을 명확하게 기재해야 합니다.

공사기간이 명확해야 당사자가 약정한 공사의 시작과 완료시점을 객관적으로 확인할 수 있고, 준공예정일은 추후 지체상금(공사 지연에 따른 손해배상)의 기초가 되기 때문에 중요합니다. 

♦ 계약보증과 하자보수에 관한 사항 

공사가 계약대로 이행되지 않거나 준공 이후 하자가 발생하는 경우를 대비한 내용도 함께 정해 둘 필요가 있습니다.

공사의 이행을 담보하기 위해 계약보증금을 두는 경우에는 보증금액과 보증방법을 정하고, 준공 후 하자에 대해서는 하자담보책임기간과 하자보수보증 등 책임범위를 구체적으로 기재하는 것이 좋습니다.

하자담보책임기간은 공사의 종류에 따라 관련 법령에서 정한 기준이 적용될 수 있으므로 이를 확인하고, 하자가 발생했을 때의 보수방법과 절차도 함께 정해 두는 것이 중요합니다.

3. 공사도급계약서를 작성할 때 주의할 점

공사도급계약서는 작성하는 것뿐만 아니라 각 계약조건을 얼마나 구체적으로 정했는지도 중요합니다.

계약서에는 최초 공사내용뿐만 아니라 설계변경, 추가공사, 공사기간 변경 등이 발생했을 때의 처리방법도 함께 정해 두는 것이 좋습니다.

♦ 공사범위와 계약금액을 명확하게 정해야 합니다 

공사대금 분쟁에서는 특정 공사가 당초 계약에 포함된 공사인지, 별도의 추가공사인지가 문제되는 경우가 많습니다.

이를 줄이려면 계약 당시 공사범위와 계약금액을 명확하게 정하고, 도면·시방서·견적서·산출내역서 중 어떤 자료를 계약내용으로 삼을 것인지와 문서 간 내용이 다른 경우의 우선순위도 함께 정해 두는 것이 좋습니다.

♦ 설계변경과 추가공사 처리방법을 정해야 합니다

공사 과정에서는 도급인의 요구나 현장상황에 따라 설계가 변경되거나 추가공사가 발생할 수 있습니다.

이때 추가공사의 승인절차와 공사대금 산정방법, 공사기간 변경 여부 등을 미리 정해 두지 않으면 추가 비용이나 준공시기를 두고 다툼이 발생할 수 있습니다.

따라서 설계변경이나 추가공사가 발생했을 때 적용할 처리기준을 계약서에 구체적으로 정해 두는 것이 좋습니다.

♦ 공사기간 변경과 지체책임을 정해야 합니다

공사가 준공예정일까지 완료되지 않았더라도 지연된 원인에 따라 수급인의 책임범위는 달라질 수 있습니다.

예를 들어 설계변경이나 도급인의 공사중지 요청, 현장여건의 변화 등으로 공사가 늦어졌다면 공사기간을 연장할 수 있는 사유에 해당하는지 살펴봐야 합니다.

그러므로 계약서에는 지체상금률만 정하는 데 그치지 않고, 공사기간을 연장할 수 있는 사유와 기간 변경 절차까지 함께 정해 두는 것이 좋습니다.

♦ 계약 변경이나 추가 합의는 서면으로 남겨야 합니다

공사 과정에서는 당초 계약내용을 변경하거나 별도의 합의를 추가해야 하는 상황이 생길 수 있습니다.

이때 변경사항을 구두로만 합의하면 나중에 합의의 내용이나 범위를 두고 서로 다른 주장을 할 수 있습니다.

공사범위나 공사금액이 변경됐다면 변경계약서나 추가합의서를 작성하고, 공사기간이 연장됐다면 변경된 준공일과 그 사유도 함께 남겨 두는 것이 좋습니다.

공사 중 이루어진 지시나 협의도 공문, 이메일, 문자메시지 등 객관적으로 확인할 수 있는 자료로 남겨 두면 추후 변경된 계약내용을 확인하는 데 도움이 됩니다.

4. 민간건설공사 표준도급계약서란 무엇인가

민간건설공사 표준도급계약서는 건설공사 계약에 필요한 주요 사항을 일정한 형식과 기준에 따라 정할 수 있도록 국토교통부가 마련한 표준계약서입니다.

건설산업기본법 제22조에서도 계약당사자가 대등한 입장에서 공정하게 계약을 체결할 수 있도록 건설공사 표준계약서의 작성과 사용을 권장하도록 규정하고 있습니다.

♦ 직접 작성하는 공사도급계약서와 무엇이 다를까 

당사자가 직접 공사도급계약서를 작성하면 필요한 계약조건이 누락되거나 일부 내용을 지나치게 간단하게 정할 수 있습니다.

반면 민간건설공사 표준도급계약서는 건설공사에서 필요한 주요 계약사항과 공사 과정에서 발생할 수 있는 여러 상황에 대한 기준을 표준화하여 제시하고 있습니다.

따라서 계약에 필요한 내용을 처음부터 모두 직접 구성하기보다 일정한 기준을 바탕으로 보다 체계적으로 계약조건을 정할 수 있다는 차이가 있습니다.

5. 민간건설공사 표준도급계약서는 어떻게 구성되어 있을까

민간건설공사 표준도급계약의 계약문서는 공사명과 계약금액 등을 기재하는 도급계약서와 도급계약 일반조건을 비롯해 공사계약특수조건, 설계서, 산출내역서 등으로 구성되어 있습니다.

♦ 계약서에 직접 작성하는 주요 사항

공사명과 공사장소, 착공일, 준공예정일, 계약금액을 비롯해 계약보증금, 선금, 기성부분금, 지급자재의 품목과 수량 등을 작성해야 합니다.

이 밖에도 주요 원자재 가격변동에 따른 계약금액 연동 기준, 하자보수보증금률과 하자담보책임기간, 지체상금률, 대가지급 지연이자율, 물가변동 적용기준 등을 기재하는 항목이 마련되어 있습니다.

즉, 도급계약서에는 해당 공사의 주요 조건을 직접 기재하고, 보다 구체적인 권리와 의무는 도급계약 일반조건을 통해 확인할 수 있습니다.

♦ 도급계약 일반조건에서 정하고 있는 사항 

민간건설공사 표준도급계약서는 크게 보면 개별 공사의 주요 조건을 기재하는 도급계약서와, 공사 과정에서 적용되는 세부적인 기준을 정한 도급계약 일반조건으로 나누어 이해할 수 있습니다.

도급계약 일반조건은 40여 개 조항으로 구성되어 있으며, 계약 체결부터 공사 완료 이후까지 발생할 수 있는 여러 상황에 대한 기준을 정하고 있습니다. 현행 일반조건은 제42조까지 마련되어 있습니다.

주요 내용으로는 다음과 같은 사항이 있습니다.

1) 공사의 착공과 진행: 공사감독원, 현장대리인, 착공과 공정보고, 자재의 검사 등 공사를 수행하는 과정에서 필요한 기준

2) 공사대금 지급: 선금과 기성부분금, 준공 후 공사대금 지급 등 대금 지급에 관한 절차

3) 설계변경과 계약금액 조정: 설계변경이나 물가변동 등으로 공사내용이나 계약금액을 조정해야 하는 경우의 처리기준

6. 민간건설공사 표준도급계약서를 그대로 사용해도 될까

민간건설공사 표준도급계약서는 건설공사에 필요한 주요 계약조건을 정할 수 있도록 마련된 표준적인 기준이지만, 양식을 그대로 사용하는 것만으로 개별 공사의 계약내용이 모두 정해지는 것은 아닙니다.

공사의 종류와 규모, 현장조건, 계약금액, 대금 지급방법 등이 서로 다르기 때문에 실제 공사조건에 맞게 각 항목을 구체적으로 작성해야 합니다.

♦ 별도의 특약을 정할 때는 내용을 확인해야 합니다 

도급계약 일반조건만으로 개별 공사의 모든 상황을 정하기 어려운 경우에는 공사계약특수조건 등을 통해 별도의 계약조건을 정할 수 있습니다.

특정 자재의 공급주체나 비용 부담, 추가공사 승인절차 등 해당 공사의 특성에 따라 별도로 정할 필요가 있는 사항을 구체화할 수 있습니다.

다만 특약을 정할 때는 관련 법령에 위반되거나 어느 한쪽에 현저하게 불리한 내용이 포함되지 않았는지 점검해야 합니다.

7. 공사 계약 관련 자문과 소송 모두 열려있습니다

본 변호사는 토목공학을 전공한 변호사로서 건설 관련 사건에 다양한 경험을 가지고 있습니다. 

공사 계약 체결 전이라면 불명확하거나 일방적으로 불리한 조항은 없는지 검토하고, 현장에 맞는 계약서를 작성해 둘 필요가 있고, 계약서를 제대로 작성해야 추후 분쟁을 방지할 수 있습니다. 

공사 계약 관련 소송과 분쟁은 공사 범위와 대금, 기성금 지급 조건, 공사기간, 추가·변경공사의 처리 기준을 어떻게 정하는지에 따라 추후 분쟁의 양상이 크게 달라질 수 있습니다. 

레짓 법률사무소는 공사계약서 작성·검토를 위한 사전 자문부터 공사대금 청구 등 관련 소송까지 상담하고 있습니다. 계약 체결을 앞두고 있거나 공사 과정에서 분쟁이 발생하였다면 계약서, 견적서, 설계도서, 공정표, 정산자료 및 당사자 간 대화 내역 등을 준비하여 문의해 주시기 바랍니다.

감사합니다.