안녕하세요.

민사소송 전문 변호사, 김용성 대표 변호사입니다.

깡통전세, 부동산 이중계약, 권리관계 허위 고지 등 여러 이유로 전세사기가 발생합니다.

오늘은 전세사기 유형에 대해 자세히 알려드릴 테니 사기 수법을 미리 살펴보시고 예방에 도움이 되길 바랍니다.

✔ 깡통전세 사기는 어떻게 발생하나요?

전세 보증금보다 주택의 매매가 더 낮아져 계약 종료에도 세입자가 보증금을 돌려받지 못하게 됩니다.

주택을 팔아도 보증금 회수하기 어렵기 때문에, 이를 마치 속 빈 깡통과 같다고 하여 깡통전세라고 부릅니다.

깡통전세 사기는 실거래가를 파악하기 어려운 신축 빌라에서 자주 발생합니다.

– 신축빌라에서는 깡통 전세사기가 어떻게 발생하나요?

신축빌라의 깡통 전세사기는 주로 임대인과 감정평가사, 공인중개사 등이 결탁하여 이루어집니다.

임대인이 감정평가사와 신축빌라의 감정평가액을 부풀리고, 공인중개사는 세입자에게 높은 금액으로 전세 계약을 체결하게 하는 방식입니다.

그 결과 세입자는 시세보다 더 큰 전세대출을 받게 되거나 전세보증보험에 가입하게 되는 문제가 생깁니다.

– 업(Up)감정은 어떻게 피할 수 있나요?

‘안심전세 App’에서는 전세사기의 주요 타겟이 되었던 신축빌라의 적정 시세를 제공하고 있습니다.

현재는 신축주택 준공 1개월 후 시세를 제공하고 있으며 올 9월에 업데이트될 2.0버전에서는 준공 1개월 전 잠정시세와 준공 1개월 후 확정시세를 제공할 계획입니다.

만약, 안심전세 App의 더 자세한 내용을 알고 싶다면 해당 링크를 클릭해 보시길 바랍니다. 

✔ 이중계약 전세사기는 어떻게 발생하나요?

하나의 부동산에 서로 다른 내용의 임대차계약이 중복으로 체결되고 그 과정에서 보증금을 편취해 갑니다.

전월세사기형, 다중계약형, 불법전대차형, 다운계약형으로 사기 유형을 나누어 볼 수 있습니다.

– 전월세사기 유형이란 무엇인가요?

공인중개사나 대리인이 집주인에게는 월세 계약이라고 말하고, 세입자와는 전세 계약을 체결한 뒤 보증금 차액을 가로채는 사기 수법입니다.

다가구 주택이나 오피스텔의 건물 관리를 위임받은 중개업자*대리인 등이 보증금을 모아 잠적하는 사례가 많습니다.

따라서 집주인이 아닌 대리인과 계약할 때는 인감도장이 찍힌 위임장 및 인감증명서를 꼭 확인해 보시길 권유합니다.

그리고 계약금 및 잔금 송금 시에는 등기부등본상의 소유자 명의 계좌로 이체해야 전월세사기를 예방할 수 있습니다.

– 다중계약형 전세사기란 무엇인가요?

하나의 집을 두고 여러 명과 중복계약 한 뒤 보증금을 가로채는 수법을 다중계약형 전세사기라고 말합니다.

집주인과 공인중개사가 함께 공조하는 경우가 많으며, 집주인은 주위 시세보다 20~30% 저렴한 가격으로 매물을 내놓습니다.

공인중개사는 집을 보러 온 손님에게 이렇게 저렴한 물건은 빨리 잡지 않으면 없어진다고 재촉하는 역할을 합니다.

그렇게 많은 세입자와 단기간에 임대차계약을 체결하게 되고 집주인과 중개사는 거액의 보증금을 챙겨 잠적해 버립니다.

따라서 별다른 이유가 없음에도 계약을 서두른다면 주의를 기울이시고 한국공인중개사협회 홈페이지를 통해 개업공인중개사 여부를 확인해 보는 것도 방법입니다.

– 불법전대차형 전세사기란 무엇인가요?

세입자가 집주인의 동의 없이 제3자와 한 번 더 임대계약(전대차)을 체결한 뒤 보증금을 가로채는 방식입니다.

집주인과 계약을 맺은 세입자는 주택임대차보호법에 따른 보호를 받을 가능성이 크지만, 세입자와 계약을 맺은 전차인(임차인의 임차인)은 여러 조건을 동시에 갖추었을 때만 보호받을 수 있어 훨씬 취약한 위치에 있습니다.

그러므로 거액의 보증금을 요구하는 전대차 계약이라면 피하는 것이 안전합니다.

– 다운계약형 전세사기란 무엇인가요?

임대차계약서상 보증금은 전세반환보증 가입이 가능한 금액(주택 공시가격의 126% 이하)으로 낮춰 쓴 뒤 차액은 현금으로 주고받고 나서 이를 가로채는 것입니다.

차액의 보증금에 대해 차용증이나 현금보관증을 작성하기도 하지만 이는 거래 간 거래를 증빙하는 서류일 뿐 주택임대차보호법상 보호를 받을 수 없습니다.

그리고 다운계약은 불법이므로 주택도시보증공사의 이행 거절 대상이 될 뿐만 아니라 정부의 전세사기 피해자 지원에서도 배제될 수 있어 유의해야 합니다.

✔ 보증금 전세사기는 어떻게 발생하나요?

집주인이 선순위보증금을 속이거나 중개사가 선순위보증금을 안내하지 않아 경*공매가 진행되었을 때 배당 순위에 밀리게 되고 보증금을 회수하지 못하는 상황이 일어납니다.

하나의 집주인에 다수의 세입자가 거주하고 있는 다가구주택에서 주로 보증금 전세사기가 발생합니다.

건물 전체가 1개의 등기로 묶여 있어 본인보다 먼저 들어온 다른 세입자의 보증금이 얼마인지 파악하기 어렵기 때문입니다.

그러므로 다가구주택에 들어가시는 분들이라면 ‘확정일자 부여현황’과 ‘전입세대 열람내역’을 통해 선순위 보증금 규모를 직접 확인해 보시길 권유합니다.

✔ 근저당 전세사기는 어떻게 발생하나요?

집주인이 근저당을 속이거나, 세입자의 전입신고 효력이 발생하는 시간 차를 악용하여 전세사기가 발생합니다.

계약 전과 후 모두 근저당 전세사기가 일어날 수 있어 전입신고 이후에도 긴장감을 놓아서는 안됩니다.

– 은폐형 근저당 전세사기는 무엇인가요?

임대차계약 전 집주인이 근저당을 말소해 주겠다고 말했지만 이를 지키지 않거나 말소된 것처럼 서류를 위조해 은폐하는 방식입니다.

집이 경매로 넘어갈 경우 보증금은 선순위 근저당에 밀리게 되어 보증금 일부나 전부를 잃을 수 있습니다.

– 유도형 근저당 전세사기는 무엇인가요?

전입신고의 효력이 다음날 오전 0시에 발생하는 점을 노려 전입신고일에 주택 가격 대비 과도한 대출을 받아 세입자의 보증금을 후순위로 밀어내는 수법입니다.

따라서 등기부등본은 계약 당일, 잔금일 등 수시로 확인하는 것이 중요하며 당일 금저당을 금지하는 특약을 넣는 것도 방법이 됩니다.

임대차계약서에 특약을 어떻게 써야 하는지 궁금하다면 링크를 클릭해 보시길 바랍니다. 

✔ 전세사기 유형에 해당한다면 어떻게 대처해야 하나요?

대항력을 유지해야 하며 부득이하게 이사해야 하는 상황이 생긴다면 반드시 임차권등기명령을 신청해야 합니다.

그리고 보증금반환소송 등을 통해 보증금을 회수하는 방법도 있지만 전세‘사기’인 만큼 형사고소를 고려해 보아야 합니다.

– 전세사기 형사고소는 어떻게 할 수 있나요?

세입자가 고의로 감정평가액을 조작했거나, 여러 세입자와 임대차계약을 맺었거나, 근저당을 은폐하였다면 사기죄로 고소할 수 있습니다.

다만, 형사절차는 인신에 대한 처벌인 만큼 엄격한 법률 요건을 갖추어야 합니다.

따라서 사기죄를 구성하는지 사전에 검토하는 것이 필요하며 이에 대한 자세한 설명은 링크를 클릭하여 확인할 수 있습니다. 

– 전세사기 변호사를 선임하면 어떻게 다른가요?

변호사는 전세사기 유형에 따른 회수 노하우를 가지고 있어 맞춤형 법률 조력을 제공해 드립니다.

따라서 보증금 회수 가능성이 크게 높아질 수 있습니다만 채권 회수에 많은 노하우를 가진 변호사를 찾아가야 합니다.

어떤 변호사에게 사건을 위임해야 하는지 어떤 상황에서 변호사를 선임해야 하는지 궁금하다면 해당 링크를 클릭해 보시길 바랍니다. 

전세사기 당했을 땐 신속하게 대처해야 보증금을 회수할 가능성이 커집니다.

그러므로 어떤 유형에 해당하는지 간략히 상담 남겨주시면 변호사가 직접 상담해 드립니다.

감사합니다.