안녕하세요.

토목공학을 전공한 레짓 법률사무소 이창형 대표 변호사입니다.

공사대금이 아직 남아 있다면 지불각서를 통해 지급할 금액과 기한을 문서로 남길 수 있습니다. 

반대로 정산이 모두 끝났다면 완불확인서를 통해 미지급금이 남아 있지 않다는 점을 명확히 할 수 있습니다.

두 문서는 작성 목적과 시점이 서로 다르지만, 공사대금의 지급과 정산 내용을 기록으로 남긴다는 점은 같습니다.

이번 글에서는 공사대금 지불각서와 완불확인서의 작성 방법과 법적 효력, 작성할 때 주의해야 할 내용을 살펴보겠습니다.

1. 공사대금 지불각서란 무엇인가요

공사대금 지불각서는 받지 못한 공사대금이 얼마인지, 언제까지 어떤 방법으로 지급할지를 정해 문서로 남기는 서류입니다.

주로 대금 지급이 늦어졌거나 분할지급 조건을 정할 때 작성합니다.

2. 공사대금 지불각서는 언제 작성할까

공사대금 지급이 예정대로 이루어지지 않아 지급조건을 다시 정해야 할 때 지불각서를 작성할 수 있습니다.

예를 들어 지급기일을 연장하거나 미지급 대금을 분할하여 지급하기로 합의한 경우가 이에 해당합니다.

또한 추가공사비 등으로 공사대금의 액수나 지급 여부를 두고 다툼이 있었지만, 협의를 통해 지급할 금액과 기한을 새롭게 정한 경우에도 지불각서를 작성할 수 있습니다.

3. 공사대금 지불각서에는 무엇을 적어야 할까

지불각서에는 당사자의 인적사항부터 미지급 공사대금, 지급기일, 지연손해금 등 주요 내용을 빠짐없이 기재하는 것이 중요합니다.

각 항목을 구체적으로 적어두면 지급조건을 두고 해석이 엇갈리는 것을 줄이고, 추후 분쟁이 발생했을 때 근거자료로 활용할 수 있습니다.

♦ 채권자·채무자의 인적사항 

지불각서의 당사자는 원칙적으로 공사계약서상 당사자를 기준으로 합니다.

따라서 공사대금을 지급해야 하는 도급인이 채무자, 공사대금을 지급받아야 하는 수급인이 채권자가 됩니다.

당사자가 개인이라면 성명과 주소 등을 적고, 법인의 경우에는 법인명, 대표자명, 법인등록번호 또는 사업자등록번호, 주소 등을 정확하게 기재해야 합니다.

다만 계약서상 채무자가 아닌 제3자가 공사대금 채무를 인수하거나 대신 지급하기로 약정한 경우에는 그 제3자의 인적사항과 책임 내용도 지불각서에 구체적으로 기재하는 것이 좋습니다.

이때는 제3자의 인적사항만 적는 데 그치지 않고, 기존 채무자와의 관계와 제3자가 지급의무를 부담하게 된 경위, 기존 채무자의 책임이 유지되는지 여부 등을 함께 밝혀두는 것이 중요합니다.

예를 들어 기존 채무자의 책임이 없어지는 면책적 채무인수인지, 기존 채무자와 제3자가 함께 책임을 부담하는 병존적 채무인수인지 등을 구분하여 기재할 필요가 있습니다.

채무인수의 형태에 따라 각 당사자가 부담하는 책임의 범위가 달라질 수 있기 때문입니다.

♦ 대상 공사와 미지급 공사대금 

지불각서에는 어떤 공사에서 발생한 채무인지와 현재 남아 있는 공사대금이 얼마인지를 명확하게 작성해야 합니다.

공사명과 현장 주소, 계약일자 등을 적어 대상 공사를 특정하고, 전체 공사대금과 이미 지급된 금액, 미지급 금액을 구분하면 현재 남아 있는 채무의 범위를 보다 정확하게 나타낼 수 있습니다.

추가공사비까지 지급하기로 합의했다면 해당 금액도 지불각서에 포함할 수 있습니다. 

이 경우에는 어떤 추가공사에 대한 금액인지와 그 액수를 구체적으로 적어두는 것이 좋습니다.

♦ 지급기일과 지급방법 

지불각서에는 공사대금을 언제까지, 어떤 방법으로 지급할 것인지를 구체적으로 기재해야 합니다.

일시 지급이라면 최종 지급기일과 금액을 적고, 분할지급이라면 각 회차별 지급일과 지급금액을 나누어 정합니다.

계좌이체나 현금지급 등 지급방법을 정했다면 그 내용도 함께 표시해 두시길 바랍니다.

♦ 기한의 이익 상실 (분할 지급 시) 

공사대금을 분할하여 지급하기로 했다면, 약정한 지급일을 지키지 않을 경우 남은 금액 전부를 즉시 지급하도록 정할 수 있습니다.

이를 기한의 이익 상실이라고 합니다.

예를 들어 분할금을 3회에 걸쳐 지급하기로 하고, ‘2회 이상 지급기일을 지키지 않으면 기한의 이익을 상실한다’고 약정했다면 두 번째 연체가 발생한 시점부터 아직 지급일이 오지 않은 나머지 공사대금까지 한꺼번에 청구할 수 있습니다.

그러므로 지불각서에는 몇 회 이상 연체하면 기한의 이익을 상실하는지, 또는 지급기일부터 며칠 이상 지체한 경우 적용되는지 등 그 요건을 구체적으로 정해두는 것이 좋습니다.

♦ 연체이자 

지급기일까지 공사대금을 지급하지 못한 경우에 적용할 이자율을 지불각서에 미리 정해둘 수 있습니다.

예를 들어 ‘지급기일 다음 날부터 공사대금을 모두 지급하는 날까지 연 ○%의 연체이자를 지급한다’는 식으로 이율과 적용기간을 함께 기재하는 방식입니다.

별도의 이율을 정하지 않은 경우에는 채무의 성격에 따라 법정이율이 적용되며, 상행위로 발생한 공사대금 채무의 법정이율은 상법상 연 6%입니다.

♦ 작성일자와 서명·날인 

지불각서에는 문서를 작성한 날짜를 적고, 상대방이 해당 내용에 동의했다는 점을 확인할 수 있도록 서명이나 날인 등을 남겨두어야 합니다.

필요한 경우에는 지장을 사용할 수도 있으며, 인감도장을 날인했다면 인감증명서를 함께 받아두는 것도 작성자를 확인하는 데 도움이 될 수 있습니다.

4. 공사대금 지불각서에는 어떤 법적 효력이 있을까

지불각서는 상대방이 공사대금을 지급해야 한다는 사실을 인정한 자료로 활용될 수 있습니다.

다만 지불각서를 작성했다고 해도 이 문서만으로 바로 강제집행할 수 있는 것은 아니며, 이를 위해서는 별도의 요건을 갖춰야 합니다.

♦ 채무를 인정하는 증거가 될 수 있습니다 

지불각서에는 채무자가 지급하기로 한 미지급 공사대금과 이자율, 지급기일 등이 구체적으로 적혀 있습니다.

따라서 추후 분쟁이 발생하면 채무자가 해당 공사대금과 지급조건을 인정했다는 점을 뒷받침하는 증거로 활용할 수 있습니다.

다만 지불각서에 적힌 내용이 항상 그대로 인정되는 것은 아니며, 작성 경위나 정산내역 등 다른 자료까지 종합해 판단하게 됩니다.

♦ 공정증서로 작성하면 소송 없이 강제집행할 수 있습니다 

소송 없이 강제집행 절차를 진행하려면 지불각서만으로는 충분하지 않습니다.

지불각서의 내용을 바탕으로 공정증서를 작성해야 하며, ‘채무자는 본 채무를 이행하지 않을 때에는 즉시 강제집행을 받아도 이의가 없음을 승낙한다’는 취지의 문구도 포함해야 합니다.

이러한 요건을 갖춘 공정증서가 있다면 별도의 재판을 거치지 않고 강제집행에 필요한 집행권원을 확보할 수 있습니다.

한 가지 주의할 점은 공증이라고 해서 모두 같은 효력이 있는 것은 아니라는 점입니다.

단순히 서명이나 날인의 진정성만 확인하는 사서증서 인증은 공정증서와 다르며, 강제집행의 근거가 되는 집행권원이 되지 않습니다.

5. 공사대금 완불확인서란 무엇인가요

공사대금 완불확인서는 해당 공사에 대한 대금 지급과 정산을 끝냈다는 사실을 확인하는 문서입니다.

공사를 수행한 수급인이나 하수급인이 발주자나 원도급자에게 교부하며, 해당 공사와 관련해 더 이상 지급받을 금액이 없다는 내용을 담게 됩니다.

6. 완불확인서에는 어떤 내용을 적어야 할까

완불확인서를 작성할 때는 단순히 공사대금을 모두 지급받았다는 문구만 적기보다, 어떤 공사를 기준으로 얼마까지 정산이 이루어졌는지를 구체적으로 기재해야 합니다.

그래야 이후 정산 범위나 남아 있는 공사대금을 두고 분쟁이 생기는 것을 줄일 수 있습니다.

♦ 총 계약금액 

총 계약금액을 기재할 때에는 어떤 공사에 대한 완불확인서인지 확인할 수 있도록 공사명과 현장주소, 계약일자 등을 함께 적는 것이 좋습니다.

공사 도중 계약금액이 변경되었다면 최초 계약금액만 기재하기보다 변경된 내용을 반영한 최종 계약금액이 얼마인지도 밝혀두어야 정산 범위를 명확하게 할 수 있습니다.

♦ 지급 완료금액 

완불확인서에는 해당 공사와 관련하여 실제로 지급된 공사대금이 얼마인지 기재해야 합니다.

계약금이나 선급금, 기성금 등으로 나누어 대금이 지급되었다면 각 항목의 지급일과 금액을 구분하여 정리해두는 것이 좋습니다.

♦ 추가공사비 포함 여부 

공사를 진행하면서 추가·변경공사가 있었다면 그 대금이 이번 완불확인의 정산 범위에 포함되는지 분명하게 정해야 합니다.

추가공사비까지 함께 정산했다면 그 금액을 완불확인서에 반영하고, 별도로 정산하기로 했다면 해당 금액이 이번 정산에서 제외된다는 점을 기재하는 것이 좋습니다.

♦ 남아 있는 채권·채무 

공사대금 지급이 끝났더라도 해당 공사와 관련된 모든 채권·채무 관계가 함께 종료되는 것은 아닐 수 있습니다.

예를 들어 하자보수와 관련된 비용이나 장비대금, 미지급 노무비 등 아직 처리되지 않은 사항이 남아 있을 수 있습니다.

이러한 내용이 있다면 완불확인서에 정산에서 제외되는 항목과 그 범위를 구체적으로 기재하여, 어떤 부분까지 정산이 완료되었고 어떤 채권·채무가 여전히 남아 있는지를 명확하게 구분해야 합니다.

7. 타절정산과 완불확인서는 무엇이 다를까

타절정산은 공사 완료 전에 계약이 중단되거나 종료된 경우, 해당 시점까지 시공된 부분을 기준으로 공사대금을 정산하는 절차입니다.

반면 완불확인서는 공사가 완료된 후 공사대금이 어느 범위까지 지급·정산되었는지를 확인하는 문서입니다.

따라서 완불확인서가 완성된 공사의 대금 정산이 끝났음을 확인하는 데 목적이 있다면, 타절정산 합의서는 공사가 완료되지 않은 상태에서 계약을 종료하면서 그 시점까지의 기성공사비와 권리·의무를 정리하는 데 목적이 있습니다.

다만 문서의 명칭보다 실제로 어떤 내용에 합의했는지가 중요합니다.

공사가 중단된 상태에서 ‘완불확인서’라는 제목으로 문서를 작성했더라도 기성공사비와 잔여 채권·채무를 최종적으로 정산하는 내용이 담겨 있다면 타절정산에 관한 합의로 해석될 수 있으므로, 문서의 제목만으로 성격을 판단하지 않도록 주의할 필요가 있습니다.

여기까지 공사대금 지불각서와 완불확인서에 대해 살펴보았습니다.

두 문서는 작성 목적과 법적 의미가 서로 다르므로, 실제 상황에 맞는 내용이 정확하게 반영되었는지 확인하는 것이 중요합니다.

공사대금 지불각서나 완불확인서와 관련해 법률적인 검토가 필요하다면 상담을 남겨주시기 바랍니다.

감사합니다.