안녕하세요.

민사법 전문 김용성 변호사입니다.

전세사기는 지역마다 피해 양상이나 범행 방식이 다르게 나타날 수 있습니다.

최근에는 집주인 혼자 보증금을 가로채는 방식에서 벗어나 공인중개사가 범행에 관여하거나, 집주인 계좌처럼 보이는 통장을 이용하는 등 수법도 다양해지고 있습니다.

대표적인 사례가 대전과 오산입니다. 

대전에서는 공인중개사들이 관여한 대규모 전세사기 사건이 발생했고, 오산에서는 집주인의 이름처럼 보이는 이른바 ‘삼행시 통장’이 전세사기에 이용됐습니다.

이번 글에서는 두 지역에서 실제로 나타난 특징적인 사례를 중심으로, 어떤 점을 주의해야 하는지 알아보겠습니다.

1. 대전전세사기에서는 공인중개사까지 가담한 사례가 있었습니다

대전에서는 공인중개사가 전세사기 범행에 가담한 사례가 잇따라 확인됐습니다.

일부 공인중개사는 임대인에게 무자본 갭투자를 제안하거나 직접 전세 임차인을 모집하는 방식으로 범행에 관여했습니다.

또 근저당이나 선순위 보증금 등 중요한 정보를 사실과 다르게 설명하거나, 범행에 관여한 대가로 임대인에게 거액을 받은 사례도 있었습니다.

그 결과 가담 정도에 따라 공인중개사에게 징역형이나 벌금형이 선고된 사례도 있습니다.

즉, 대전전세사기의 특징 중 하나는 임대인뿐 아니라 계약을 중개하는 공인중개사까지 범행에 깊이 관여한 사례가 있었다는 점입니다.

 ♦ 공인중개사의 가담 여부는 어떻게 확인할 수 있을까요? 

단순히 전세사기 주택을 중개했다는 이유만으로 공인중개사가 범행에 가담했다고 볼 수는 없습니다.

다만 계약 당시 위험한 권리관계를 알고 있었거나, 이를 사실과 다르게 설명하면서 임차인을 모집했다면 가담 여부를 의심해 볼 수 있습니다.

특히 다음과 같은 자료가 중요합니다.

⦁ 임대차계약서와 중개대상물 확인·설명서

: 계약 당시 공인중개사가 근저당이나 선순위 보증금 등 중요한 권리관계를 어떻게 설명했는지 확인할 수 있습니다. 실제 권리관계와 서류 내용이 다른지도 함께 비교해 볼 필요가 있습니다.

⦁ 문자·카카오톡과 통화녹음

: “근저당이 있어도 이자를 한 번도 밀린 적이 없다”, “집주인이 돈이 많아 보증금 반환에는 문제가 없다”, “안전한 집이다”처럼 계약을 안심시키거나 적극적으로 권유한 내용이 있었는지 살펴볼 수 있습니다.

⦁ 매물 광고와 시세 안내 자료

: 실제 시세보다 높은 가격을 정상적인 시세처럼 설명하거나, 주택의 위험성을 축소해 안내한 내용이 있었는지 확인하는 자료가 될 수 있습니다.

⦁ 다른 피해자들의 계약 자료와 진술

: 같은 공인중개사가 여러 세입자에게 비슷한 설명을 반복하며 계약을 유도했다면, 단순한 실수인지 반복적인 가담 정황인지 판단하는 데 도움이 될 수 있습니다.

결국 공인중개사의 가담 여부는 특정 자료 하나만으로 판단하기보다 여러 정황을 종합해 살펴봐야 합니다.

 ♦ 공인중개사에게도 책임을 물을 수 있나요? 

공인중개사가 전세사기에 가담했거나 중개 과정에서 필요한 의무를 제대로 이행하지 않았다면 책임을 물을 수 있습니다.

공인중개사는 계약을 중개하면서 부동산의 권리관계 등 중요한 사항을 확인하고 임차인에게 정확하게 설명해야 할 의무가 있기 때문입니다.

책임의 유형은 크게 다음과 같이 나눌 수 있습니다.

1. 민사상 손해배상책임

공인중개사가 근저당이나 선순위 보증금 등 중요한 내용을 제대로 확인·설명하지 않아 전세사기 피해로 이어졌다면 손해배상을 청구할 수 있습니다.

실제로 법원에서도 다가구주택 임대차를 중개하면서 다른 임차인의 보증금 등 중요한 권리관계를 제대로 확인·설명하지 않은 공인중개사의 책임을 인정한 사례가 있습니다.

따라서 피해가 발생했다면 집주인뿐 아니라 공인중개사에게도 책임을 물을 수 있는지 함께 살펴보는 것이 중요합니다.

집주인뿐 아니라 공인중개사에게도 책임을 물을 수 있는 상황과 변호사의 역할은 아래 글에서 별도로 다루고 있습니다.

2. 형사책임

공인중개사가 전세사기 범행에 직접 가담했다면 형사책임을 질 수 있습니다.

또 직접 범행을 주도하지 않았더라도, 사기라는 사실을 알면서 임차인 모집이나 계약 체결을 도왔다면 방조 책임이 문제 될 수 있습니다.

다만 실제 처벌은 공인중개사가 범행에 어느 정도 관여했는지에 따라 달라질 수 있습니다.

3. 행정처분

공인중개사가 전세사기와 관련해 금고 이상의 형을 선고받으면 자격이 취소될 수 있으며, 집행유예도 자격취소 사유에 포함될 수 있습니다.

결국 공인중개사가 전세사기에 관여했다면 민사상 손해배상뿐 아니라 형사책임과 행정처분까지 함께 문제가 될 수 있습니다.

2. 오산전세사기에서는 ‘삼행시 통장’ 수법이 이용됐습니다

오산에서는 집주인의 계좌로 착각하기 쉬운 단체통장이 전세사기에 이용됐습니다.

중개업체 관계자들은 집주인 이름과 동일하게 보이는 단체명의 계좌를 만든 뒤, 세입자에게 해당 계좌로 보증금을 송금하도록 한 것으로 알려졌습니다.

예를 들어 집주인의 이름이 ‘홍길동’이라면 다음과 같은 방식입니다.

⦁ 집주인 이름 : 홍길동

⦁ 가상 단체명 : 홍보하는 길거리 동호회

⦁ 앞 글자를 조합하면 : 홍·길·동

세입자가 계좌이체를 할 때 ‘홍길동’이라는 이름만 확인한다면 집주인의 개인 계좌라고 착각하기 쉽습니다.

이러한 수법에는 임의단체가 고유번호증에 기재된 단체명으로 계좌를 개설할 수 있다는 점이 이용됐습니다.

즉, 사람 이름처럼 보이는 단체명의 계좌를 만들어 세입자가 집주인 계좌로 오인하게 한 것이 ‘삼행시 통장’ 전세사기의 핵심입니다.

 ♦ 삼행시 전세사기를 당했다면 어떻게 대응해야 하나요? 

삼행시 통장을 이용한 전세사기가 의심된다면 피해가 더 커지기 전에 신속하게 대응해야 합니다.

1) 송금한 은행에 즉시 연락하기

보증금을 보낸 은행에 해당 계좌의 지급정지가 가능한지 바로 문의합니다.

2) 112에 전세사기 피해 신고하기

경찰에 전세사기 피해 사실을 신고하고, 계좌 개설자나 송금을 유도한 사람 등 관련자에 대한 수사를 요청할 수 있습니다.

3) 금융감독원에 상담·신고하기

국번 없이 1332에 연락해 금융사기 피해 사실을 신고하고, 계좌 지급정지와 피해구제 절차 등에 관한 안내를 받을 수 있습니다.

4) 형사고소 검토하기

집주인의 계좌인 것처럼 속여 보증금을 송금하게 했다면 사기죄 성립 여부를 검토할 수 있습니다. 여러 사람이 계좌 개설, 계약 체결, 보증금 수령 등에 관여했다면 각각의 가담 정도도 함께 살펴봐야 합니다.

 ♦ 삼행시 전세사기를 예방하려면 무엇을 확인해야 하나요? 

삼행시 통장 수법을 예방하려면 계좌에 표시되는 명의뿐 아니라 실제 임대인과의 일치 여부까지 함께 확인하는 것이 중요합니다.

1. ‘(단체)’ 표시 확인하기

계좌명의에 ‘(단체)’ 표시가 있다면 보증금을 송금하지 말고, 집주인이 실제로 안내한 계좌가 맞는지 다시 확인해야 합니다.

2. 등기부등본과 계좌명의 대조하기

등기부등본에 기재된 소유자와 보증금을 받을 계좌명의가 일치하는지 확인해야 합니다. 명의가 다르다면 그 이유와 보증금 수령 권한도 함께 확인할 필요가 있습니다.

3. 집주인에게 직접 계좌 확인하기

중개업체가 계좌를 안내했다면 집주인에게 직접 보증금 수령 계좌가 맞는지 확인하는 것이 좋습니다.

대전과 오산 사례에서 볼 수 있듯이 전세사기는 지역과 사건에 따라 범행 방식이 다르게 나타날 수 있습니다.

공인중개사의 가담이나 삼행시 통장처럼 계약 당시 쉽게 알아차리기 어려운 수법도 있기 때문에, 피해 사실을 알게 된 뒤에는 관련 자료와 자금 흐름을 신속하게 확인하고 대응 방향을 정하는 것이 중요합니다.

전세사기 피해로 대응 방법을 정하기 어렵다면 상담을 통해 상황에 맞는 방법을 확인해 보시기 바랍니다.

감사합니다.